Rapport national sur les loyers de Zumper

Tendances notables

1. Le marché immobilier national des appartements de deux chambres affiche une tendance positive. Le loyer médian national des appartements de deux chambres a augmenté d'une année sur l'autre pour la première fois depuis juin 2025, de 0,11 TP3T pour atteindre 1 TP4T1 906. Le loyer des appartements d'une chambre est resté stable sur l'année à 1 TP4T1 520.
2. San Francisco continue de réécrire son livre des records. Le loyer des appartements d'une chambre a augmenté de 22,91 milliards de dollars sur un an pour atteindre 4 180 dollars, et celui des appartements de deux chambres de 25,91 milliards de dollars pour s'établir à 6 020 dollars – une première à San Francisco. La ville reste ainsi en tête du classement national en matière de croissance annuelle des loyers.
3. L'écart côtier s'élargit. Le loyer d'un appartement de deux chambres à San Francisco est désormais supérieur de $570 à celui de New York, après une hausse à San Francisco le mois dernier tandis qu'il a baissé à New York.
4. La Floride se divise en deux. Le marché de Miami se stabilise à mesure qu'une vague de nouvelles offres est absorbée, les inscriptions actives sont en baisse d'environ 271 000 milliards de dollars sur un an, tandis que celui de Tampa continue de s'affaiblir en raison d'une augmentation des stocks.

En tête du classement, le top 10 est resté inchangé ce mois-ci. New York conserve la première place avec un loyer médian de 4 560 $ pour les appartements d'une chambre, suivie de près par San Francisco à 4 180 $, un chiffre en constante progression. Cependant, le loyer médian des appartements de deux chambres à San Francisco reste supérieur de 570 $ à celui de New York, un écart qui s'est encore creusé ce mois-ci, San Francisco progressant tandis que New York reculait. Outre ces deux métropoles côtières, Honolulu est le seul autre marché du top 10 à afficher une croissance annuelle à deux chiffres, avec une hausse de 10 610 $ pour les loyers des appartements d'une chambre.

Le marché national des appartements de deux chambres affiche une croissance annuelle positive pour la première fois en plus d'un an.

L'indice national des loyers de Zumper a montré que le loyer médian des appartements d'une chambre a baissé de 0,41 TP3T d'un mois à l'autre pour s'établir à 1 TP4T1 520, tandis que le loyer des appartements de deux chambres a augmenté de 0,11 TP3T pour atteindre 1 TP4T1 906. Sur une base annuelle, le loyer des appartements d'une chambre est désormais stable, annulant le léger gain enregistré le mois dernier, tandis que le loyer des appartements de deux chambres a augmenté de 0,11 TP3T, sa première lecture positive d'une année sur l'autre depuis juin 2025.

Le mois dernier, le loyer des appartements d'une chambre a amorcé une reprise, mais ce mois-ci, c'est celui des appartements de deux chambres qui a pris le relais. Le loyer des appartements de deux chambres a augmenté chaque mois pendant cinq mois consécutifs, et cette hausse régulière a finalement permis au chiffre annuel de repasser en territoire positif. La stagnation du loyer des appartements d'une chambre nous rappelle que cette reprise est encore inégale et prématurée.

Le contexte est celui d'une offre qui se resserre. Les nouvelles livraisons diminuent après des années de construction soutenue, et la demande absorbe progressivement le parc immobilier existant. Le taux d'occupation aux États-Unis a suivi la même tendance, atteignant 95,51 TP3T en mai, après cinq mois consécutifs de hausse, selon les données de Analyses de marché RealPage. Avec une offre neuve en forte baisse et une demande qui rattrape progressivement son retard, les loyers ont tendance à suivre la même tendance à terme.

“ La vague d'offre qui a remodelé ce marché se retire et la demande investit progressivement l'espace qu'elle libère. Le retour à la hausse des loyers des appartements de deux chambres sur un an est le premier signe concret d'un retour à l'équilibre entre l'offre et la demande. Cependant, nous avons déjà connu des faux départs, aussi un optimisme prudent reste de mise ”, explique Shawn Mullahy, PDG de Zumper. “ Ce que les chiffres nationaux masquent, c'est qu'il n'existe pas de marché immobilier moyen actuellement. L'offre demeure le facteur déterminant, mais son impact varie considérablement d'un marché à l'autre. Là où la nouvelle offre est absorbée, les loyers commencent à se raffermir. Là où l'offre continue de croître, les locataires conservent un pouvoir de négociation important. ”

Les dernières données de l'IPC restent en décalage avec la réalité en temps réel : l'indice du logement demeure l'une des composantes les plus rigides de l'inflation, alors même que les loyers du marché viennent tout juste de se stabiliser. Cet écart persistant explique précisément pourquoi l'indice Zumper offre un premier aperçu de l'évolution possible de l'IPC. Pour une analyse plus approfondie, consultez notre étude complète : https://www.zumper.com/blog/zumper-consumer-price-index/

Les loyers à San Francisco continuent de battre des records, les appartements de deux chambres dépassant pour la première fois la barre des $6k. 

San Francisco a de nouveau battu des records. Le loyer des appartements d'une chambre a grimpé de 31 milliards de dollars en un mois pour atteindre 4 180 dollars, soit une hausse de 22,9 milliards de dollars sur un an. Quant au loyer des appartements de deux chambres, il a bondi de 5,6 milliards de dollars pour s'établir à 6 020 dollars, une première dans l'histoire de la ville, selon les données de Zumper. Cette hausse représente également une augmentation de 25,9 milliards de dollars sur un an. Ces deux types d'appartements sont les plus chers jamais enregistrés par Zumper à San Francisco en plus de dix ans, et la ville continue de dominer le classement national de la croissance annuelle des loyers, loin devant les autres grandes métropoles.

La pénurie de logements s'auto-alimente. À San Francisco, le nombre d'annonces actives a diminué d'environ 301 000 milliards de logements par rapport à l'année dernière, selon la base de données de Zumper. Cette pénurie s'explique en partie par le fait qu'avec des loyers aussi élevés, de nombreux locataires préfèrent rester dans leur logement actuel plutôt que de chercher ailleurs, ce qui réduit encore davantage l'offre. Il en résulte un nombre de logements disponibles qui diminue et une concurrence accrue entre les locataires, une pression qui continue de faire grimper les prix. Les embauches dans le secteur de l'intelligence artificielle et un quasi-vide de projets de construction coïncident avec cette situation, créant ainsi une dynamique de forte demande face à une pénurie.

En Floride, deux marchés se dessinent : Miami se stabilise tandis que Tampa s'affaiblit.

Deux des plus grands marchés locatifs de Floride évoluent dans des directions opposées ce mois-ci, et la différence s'explique par l'offre.

À Miami, les loyers se stabilisent. Le loyer d'un appartement d'une chambre a augmenté de 1,11 milliard de dollars par rapport au mois précédent, pour atteindre 14 milliards de dollars, restant quasiment inchangé sur un an à -0,41 milliard de dollars. Cette stabilisation est cohérente avec l'évolution de l'offre : le nombre d'annonces actives dans la base de données de Zumper a diminué d'environ 271 milliards de dollars sur un an, signe que les nouveaux logements construits ces dernières années sont progressivement absorbés. À mesure que cette offre se résorbe, la forte pression à la baisse sur les loyers à Miami s'est largement atténuée.

Tampa présente un tableau différent. Le loyer des appartements d'une chambre a baissé de 1,31 milliard de dollars d'un mois à l'autre pour s'établir à 1 400 000 dollars, et de 6,31 milliards de dollars sur un an, soit l'une des baisses annuelles les plus marquées parmi les marchés floridiens. L'offre de logements disponibles à Tampa a augmenté, le nombre d'annonces actives sur la base de données de Zumper ayant progressé d'environ 91 milliards de dollars sur un an. Cette offre accrue coïncide avec la baisse des prix. Ensemble, ces deux marchés illustrent le principal constat du rapport : les loyers suivent l'offre, se raffermissant là où l'offre se raréfie et baissant là où elle continue de croître.

Le Texas en tête des baisses annuelles de loyer

Le Texas demeure l'État où la correction du marché immobilier est la plus marquée aux États-Unis, abritant trois des cinq plus fortes baisses de loyer pour les appartements d'une chambre en juillet. Austin arrive en tête, avec une baisse de 16,41 milliards de dollars sur un an, suivie de Houston (-14,41 milliards de dollars) et de Dallas (-9,61 milliards de dollars). Cette tendance s'explique par l'offre importante de logements collectifs absorbée par ces marchés durant les années fastes, ce qui continue de favoriser les locataires.