Lois et règlements sur la location à New York

Clause de non-responsabilité: Cet article ne constitue pas un avis juridique et les propriétaires ne doivent pas substituer ces informations à un avis juridique professionnel.

Si vous avez besoin d'aide pour vous y retrouver dans les lois et réglementations locatives de New York, nous avons compilé un guide reprenant certains points clés à connaître. 

L'État de New York est considéré comme favorable aux propriétaires, mais les deux Les propriétaires et les locataires ont des droits et des responsabilités.Les locataires sont responsables du paiement du loyer à temps et du maintien du logement en bon état. Les propriétaires doivent garantir des conditions de vie sûres et décentes et respecter la législation en matière de contrôle des loyers.

Guide du droit locatif à New Yorket règlements

1. Baux, loyers et frais
2. dépôts de garantie
3. Avis et entrée
4. Services publics
5. Contrôle et stabilisation des loyers
6. Lois sur les animaux de compagnie
7. Logements sociaux
8. Informations divulguées
9. Expulsion
10. Informations sur le tribunal
11. Ressources
12. FAQ

Baux, loyers et frais à New York

Durée des baux à New York

Pour les locations de courte durée, la signature d'un bail écrit n'est pas obligatoire. En revanche, pour les locations d'un an ou plus, un bail écrit est nécessaire. Toutefois, il est toujours préférable de formaliser l'accord par écrit afin d'éviter tout litige avec les locataires, quelle que soit la durée de leur séjour.

Que faut-il inclure dans un bail à New York ?

• montant du paiement mensuel
• Date d'échéance du loyer
• Où payer le loyer, généralement à l'adresse du propriétaire
• Comment payer son loyer, y compris les modes de paiement acceptés
• Des frais supplémentaires peuvent s'appliquer en cas de chèque sans provision.
• Que se passe-t-il si les locataires paient après la date d'échéance ? Des frais de retard ou une résiliation de bail peuvent-ils survenir ?
• Tout préavis que vous devez donner avant d'augmenter le loyer

Après la signature du bail, veillez à remettre aux locataires une copie du contrat dans un délai de 30 jours. Vous devez également leur fournir un reçu lors de chaque paiement effectué.

Lors de la fixation d'un loyer mensuel, vérifiez si votre logement est soumis à la réglementation des loyers. Bien que les logements à loyer réglementé soient plus fréquents à New York, c'est la Division du logement et du renouvellement communautaire de l'État de New York qui gère tous les tarifs et les augmentations. En règle générale, les immeubles construits avant 1974 et comprenant six logements ou plus peuvent être soumis au contrôle des loyers.

Frais de retards

Si les locataires ne paient pas à temps, vous n'êtes pas tenu de leur accorder un délai de grâce dans l'État de New York. Vous pouvez en revanche commencer à facturer des frais de retard. frais de retard ou prendre d'autres mesures à condition de préciser les frais et toutes autres conséquences dans le contrat de location.

Retenue du loyer

Dans certains cas, les locataires sont légalement autorisés à retenir leur loyer. Par exemple, si vous négligez d'effectuer des réparations essentielles, comme la réparation du système de chauffage, vos locataires peuvent les faire réaliser eux-mêmes et déduire le coût de leur loyer.

Ajustement des prix de location

Si vous envisagez de modifier les loyers de vos biens immobiliers, sachez que vous ne pouvez le faire qu'à la fin d'un bail ou au début d'un autre. À New York, un préavis d'augmentation de loyer est obligatoire si vous prévoyez une augmentation supérieure à 51 000 $. La loi de l'État vous oblige à fournir un préavis..

• Prévenez les locataires d'un bail d'au moins un an avec un préavis de 30 jours.
• Prévenez les locataires de 60 jours pour un bail d'un à deux ans.
• Donnez un préavis de 90 jours aux locataires de plus de deux ans.

Des restrictions supplémentaires s'appliquent également aux augmentations de loyer :

• Vous ne pouvez pas augmenter le loyer à des fins discriminatoires
• Vous ne pouvez pas augmenter le loyer en représailles à des locataires qui portent plainte contre vous.
• Si vos logements sont soumis au contrôle des loyers, vos augmentations de loyer sont soumises à des limitations supplémentaires.

Dépôts de garantie et gestion des dépôts à New York

New York a des règles relativement strictes dépôt de garantie règlements.

Combien vous pouvez facturer pour un dépôt de garantie

Les propriétaires peuvent exiger des locataires jusqu'à l'équivalent d'un mois de loyer à titre de dépôt de garantie (les logements soumis à la loi sur les loyers et la réhabilitation de la ville de New York ou à la loi sur le contrôle des loyers des logements d'urgence peuvent avoir des limites de dépôt de garantie différentes).

Détenir des dépôts de garantie

Si vous détenez le dépôt de garantie sur un compte bancaire, la loi de l'État vous oblige à divulguer le montant et les coordonnées de l'établissement financier.

Réglementation des intérêts

Si vous êtes propriétaire d'unités non réglementées dans un immeuble de six unités ou plus, vous êtes également tenu de payer des intérêts sur le dépôt.

Vous avez trois options pour gérer les paiements d'intérêts :

• Créditer les paiements des locataires à la fin du bail
• Versez la somme à chaque locataire à la fin du bail.
• Versez le montant total à chaque locataire lors de son départ.

Mélanger les dépôts de garantie avec d'autres actifs

Lorsque vous détenez un dépôt de garantie, la loi vous interdit de le mélanger avec d'autres actifs. Cela signifie que vous ne pouvez ni le conserver sur un compte bancaire personnel ni l'utiliser pour des dépenses sans rapport avec son objectif.

Retenue d'une partie du dépôt

La loi de l'État de New York vous autorise à retenir 1% du dépôt de garantie chaque année. Ces frais correspondent à des frais administratifs que vous pouvez imputer à la gestion du dépôt.

Remboursement des dépôts de garantie

Après le départ des locataires, vous disposez d'un délai maximal de 14 jours pour restituer le dépôt de garantie.

Si vous prévoyez de retenir tout ou partie du dépôt de garantie, vous devez en informer les locataires à l'avance. À New York, les motifs de retenue sur le dépôt de garantie sont limités ; généralement, il s'agit du loyer impayé ou des réparations de dommages excédant l'usure normale.

Que se passe-t-il si les locataires laissent leurs affaires sur place après leur départ ?

Dans le cas où les locataires laisser ses affaires derrière soi, Vous ne pouvez ni les vendre ni les jeter. Il incombe au propriétaire de les entreposer en lieu sûr. La plupart des propriétaires new-yorkais accordent aux locataires 30 jours après leur départ pour récupérer leurs affaires restantes.

Avis et entrée règlements

Vous devez donner un préavis raisonnable et entrer dans les lieux à une heure raisonnable avec le consentement du locataire., soit pour fournir des services ou des réparations convenus ou courants, soit conformément aux termes du bail. Une plage horaire raisonnable se situe généralement entre 9 h et 17 h en semaine. 

En cas d'urgence, comme un incendie ou une fuite d'eau, Vous n'avez pas besoin de donner de préavis et pouvez entrer sans le consentement du locataire.

Lois sur les services publics de l'État de New York

Il est interdit de couper les services publics dans les logements occupés.. Si vous voulez expulser des locataires, vous devez déposer un avis plutôt auprès de votre tribunal local.

Contrôle et stabilisation des loyers

Plusieurs municipalités de l'État de New York ont mis en place des programmes de réglementation des loyers. Ces programmes, appelés contrôle des loyers et stabilisation des loyers, sont administrés par l'État. Bureau de l'administration des loyers.

Contrôle des loyers

Si un propriétaire possède un logement soumis au contrôle des loyers, il peut exiger un loyer d'un montant précis. Le contrôle des loyers plafonne les prix. Ce dispositif s'applique aux immeubles résidentiels construits avant février 1947. Pour que le contrôle des loyers s'applique, le locataire ou son ayant droit (par exemple, un membre de sa famille, son conjoint ou son partenaire de vie) doit occuper le logement sans interruption depuis avant le 1er juillet 1971.

Le contrôle des loyers est en vigueur dans :

• New York
• Comté d'Albany
• Comté d'Érié
• Comté de Nassau
• Comté de Rensselaer
• Comté de Schenectady
• Comté de Westchester

Une fois qu'un locataire quitte un logement à loyer contrôlé à New York et dans la plupart des autres régions, le logement devient à loyer stabilisé ou est complètement retiré de la réglementation.

stabilisation des loyers

• S'applique aux immeubles construits avant 1974 et comportant plus de six unités
• Limite le montant qu'un propriétaire peut augmenter le loyer chaque année
• Garantit aux locataires le droit de renouveler leur bail

Dans quelles circonstances un locataire peut-il résilier son bail sans pénalité ?

Il convient également de noter que, dans certains cas, les locataires peuvent résilier un bail de façon anticipée sans pénalité. Dans ces situations, les locataires ont le droit de rompre un bail.

• Le locataire devient victime de violence domestique
• Le locataire doit quitter le logement pour accomplir son service militaire actif.
• Le locataire est âgé d'au moins 62 ans et doit déménager dans un établissement de soins infirmiers ou une résidence pour personnes âgées.
• Vous négligez de fournir un logement sûr et habitable
• Vous harcelez le locataire ou portez atteinte à sa vie privée d'une autre manière.

New York lois sur les animaux de compagnie

La loi de l'État de New York n'oblige pas les propriétaires à accepter les animaux domestiques, mais vous pouvez les autoriser à votre discrétion.

Si un locataire a un handicap nécessitant un animal d'assistance, vous devez l'accommoder.

logements sociaux

Le Programme de paiements d'aide au logement de la section 8, un programme fédéral de subventions au loyer et à l'hypothèque, aide les personnes admissibles :

• familles à faible revenu ou déplacées
• personnes agées
• Les personnes vivant avec un handicap

Les familles de l'État de New York peuvent bénéficier d'une aide au logement grâce à ce programme fédéral. Les familles et les personnes seules éligibles doivent respecter les plafonds de revenus fixés par la loi.

Informations obligatoires

Tout contrat de location à New York doit comporter quelques clauses essentielles. Votre ville ou votre comté peut exiger d'autres mentions légales en plus de ces informations obligatoires :

Punaises

Les propriétaires de logements à New York sont tenus d'informer les locataires potentiels de toute infestation de punaises de lit survenue dans l'immeuble au cours de l'année précédente.

Statut de saisies

Si le bien fait l'objet d'une saisie immobilière, vous devez en informer les locataires par courrier.

Peinture au plomb

La loi fédérale oblige les propriétaires à remettre aux locataires une brochure sur les dangers de la peinture au plomb dans les logements construits avant 1978. Si vous êtes propriétaire d'un immeuble à logements multiples construit avant 1960 ou d'un logement construit entre 1960 et 1978 et que vous avez connaissance de la présence de peinture au plomb dans votre propriété, vous devez également envoyer aux locataires un avis annuel dans les deux premières semaines de l'année.

Identification du propriétaire

Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier à New York, vous devez divulguer votre nom et vos coordonnées aux locataires.

Dommages structurels

Si votre propriété a subi des dommages dus à la moisissure, à l'eau, à la fumée, au feu ou aux insectes, vous devez en informer les locataires potentiels.

Services publics

Vous devez informer les locataires de l'emplacement des égouts et des systèmes de drainage. Si le bien se situe en zone inondable ou a subi des inondations récemment, vous devez également communiquer cette information aux locataires.

Composés organiques volatils (COV)

Si votre logement présente des niveaux de COV excessifs ou nocifs pour la santé, la loi de l'État de New York vous oblige à en informer les locataires afin qu'ils puissent prendre les dispositions nécessaires.

Lois sur l'expulsion à New York

Dans l'État de New York, une expulsion sans motif valable est interdite. Le non-paiement du loyer ou la violation du contrat de location constituent des motifs d'expulsion.

Licenciement pour motif valable

Si un propriétaire a un motif d'expulsion, il doit entamer la procédure en remettant au locataire un préavis écrit en bonne et due forme. Le type de préavis requis dépend du motif de l'expulsion.

• Préavis de quatorze jours pour payer le loyer ou déménager : Vous pouvez adresser ce type d'avis à un locataire s'il n'a pas payé son loyer à l'échéance. L'avis doit informer le locataire qu'il dispose de 14 jours pour payer l'intégralité du loyer ou quitter le logement. Si le locataire ne paie pas l'intégralité du loyer ou ne quitte pas le logement, vous pouvez intenter une action en expulsion à la fin des 14 jours.Lois sur la propriété immobilière de l'État de New York § 711(2)).
• Avis de mise en demeure et avis de résiliation : Les deux notifications sont nécessaires si vous souhaitez expulser un locataire qui a violé un bail :
• Avis de correction : Il s'agit du premier avis que vous devez adresser à un locataire ayant enfreint son bail. Cet avis doit l'informer qu'il dispose de 10 jours pour remédier à l'infraction. Si le locataire remédie au problème, vous ne pouvez entreprendre aucune autre démarche à son encontre. Dans le cas contraire, vous pouvez lui signifier un préavis de résiliation.
• Avis de résiliation : Vous ne pouvez donner un préavis de résiliation que si vous avez déjà adressé un avis de mise en demeure au locataire et que celui-ci ne s'y est pas conformé. Le préavis de résiliation doit informer le locataire que son bail est résilié pour non-respect du bail. Il doit également lui accorder un délai de 30 jours pour quitter le logement. S'il ne quitte pas les lieux, vous pouvez alors engager une procédure d'expulsion auprès du tribunal.

Licenciement sans motif valable

À New York, les propriétaires ne peuvent pas résilier un bail avant son terme sans motif valable et doivent attendre la fin de la période de location avant de demander à un locataire de déménager.

Un préavis reste requis dans ces circonstances :

• Contrats mensuels : Si un locataire a un bail mensuel, le propriétaire doit donner un préavis de 30 jours aux locataires occupant les lieux depuis un an ou ayant un bail d'au moins un an. Les locataires occupant un espace pendant un à deux ans et ayant un bail d'une durée maximale d'un à deux ans doivent bénéficier d'un préavis de 60 jours. Les locataires occupant un espace depuis plus de deux ans ou ayant un bail de deux ans ou plus doivent bénéficier d'un préavis de 90 jours.NY Real Prop. §226-c).
• Baux à durée déterminée : Le propriétaire doit attendre la fin du bail (par exemple, six mois ou un an) avant d'exiger le départ du locataire. Il n'est pas tenu de donner un préavis au locataire, sauf si le bail le prévoit.

New York informations judiciaires

En cas de litige concernant un dépôt de garantie ou un loyer impayé, le tribunal des petites créances peut vous apporter une solution. La plupart des tribunaux des petites créances de l'État de New York ont un plafond de 5 000 $ ($5 000), tandis que certains tribunaux de proximité, notamment ceux des villages et des villes, appliquent un plafond de 3 000 $ ($3 000).

Si vous rencontrez un problème lié à une expulsion, le tribunal des petites créances ne pourra pas vous aider. Vous devrez saisir le tribunal civil ou le tribunal du logement de votre région. Consultez ces liens pour obtenir des informations plus spécifiques sur le système judiciaire de votre région :

• Tribunaux de l'État de New York
• Districts judiciaires de l'État de New York
• Association du barreau de l'État de New York
• Tribunal des petites créances de la ville de New York

Ressources supplémentaires pour les propriétaires immobiliers de New York

Les lois régissant les relations entre propriétaires et locataires à New York sont susceptibles d'évoluer, il est donc important de se tenir informé des réglementations étatiques et locales.

Suivez ces liens pour consulter les textes de loi officiels et accéder aux informations les plus récentes destinées aux propriétaires de l'État de New York :

• Lois consolidées de l'État de New York
• Bureau de l'administration des loyers de l'État de New York
• Département du logement et du développement urbain – New York
• Commission des loyers de la ville de New York
• Guide des droits des locataires
• Droits des locataires dans le centre de l'État de New York
• Brochure à l'intention des victimes de violence domestique
• Peinture à base de plomb

FAQ à propos des lois sur la location à New York

L'État de New York est-il favorable aux propriétaires ou aux locataires ?

L'État de New York est favorable aux propriétaires.

À New York, un contrat de location écrit est-il obligatoire ?

Oui, à New York, un contrat de location écrit est obligatoire pour certains baux. Ce contrat est requis pour les locations d'une durée de 12 mois ou plus. Même si les baux de moins de 12 mois ne sont pas soumis à l'obligation d'un contrat écrit, il est conseillé d'en établir un afin que propriétaires et locataires disposent d'un document de référence énonçant les conditions applicables.

Existe-t-il une réglementation sur les dépôts de garantie à New York ?

Oui, l'État de New York a une réglementation concernant les dépôts de garantie.

Les propriétaires sont-ils tenus de fournir des reçus pour les paiements de loyer ou les dépôts de garantie ?

Oui, les propriétaires doivent généralement fournir un reçu écrit. Ils ne sont pas tenus de fournir un reçu si le locataire paie par chèque personnel, sauf si ce dernier en fait la demande. Le reçu doit mentionner :

• La date de paiement
• Le montant payé
• La période pour laquelle le loyer a été payé
• Le numéro d'unité

La personne qui reçoit le paiement doit également signer le reçu et indiquer son titre.

L'État de New York impose-t-il des limites aux frais de retard pour les paiements de loyer ?

Non.

Existe-t-il une réglementation à New York concernant les animaux domestiques pour les locataires ?

En général, non. Cependant, les propriétaires doivent accommoder les locataires qui ont besoin d'animaux d'assistance.

Existe-t-il des règles ou des réglementations concernant le paiement du loyer à New York ?

À New York, le propriétaire peut exiger le loyer convenu si le logement n'est pas soumis à la stabilisation des loyers.

Les propriétaires doivent-ils donner un préavis avant d'entrer dans les lieux ?

Oui.

L'État de New York exige-t-il que les propriétaires possèdent une licence commerciale ?

Certains États exigent que les propriétaires soient titulaires d'une licence commerciale, mais l'État de New York ne dispose d'aucune loi à ce sujet. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre comté pour savoir si la réglementation locale vous impose d'obtenir une licence commerciale avant de louer un bien immobilier.

Notes finales

Veillez à examiner attentivement les ordonnances et règlements de votre ville et de votre État, et demandez l'aide d'un professionnel pour obtenir des conseils juridiques.

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