L'année 2020 a été sans précédent à bien des égards. Le marché locatif américain, à l'instar de nombreux aspects de la vie aux États-Unis, a connu des transformations profondes par rapport à l'année précédente. L'épidémie de coronavirus aux États-Unis a provoqué un exode massif de locataires quittant les zones où le coût de la vie est élevé pour des marchés plus abordables, souvent situés à proximité. Ce déplacement de la demande a engendré des baisses de prix historiques dans les zones les plus chères et des hausses historiques dans les marchés aux prix plus modérés, contribuant ainsi à une meilleure équité du coût de la vie à travers le pays.
Compte tenu de ces bouleversements historiques sur le marché locatif américain, nous avons compilé les tendances les plus intéressantes en matière de prix et de migrations cette année, État par État, dans le tableau de bord interactif ci-dessous. Ce dernier offre une vision plus conviviale des tendances du marché locatif américain que… l'analyse de marché approfondie que nous avons publiée le mois dernier. Globalement, la carte montre que l'impact de la COVID sur les loyers au niveau de l'État présente une situation plus stable, mais qu'au niveau de la ville, la volatilité des prix reste généralisée.
Évolution des prix
Malgré des fluctuations de prix sans précédent dans de nombreuses villes, les prix ont augmenté au niveau des États dans la majeure partie du pays, à quelques exceptions notables près. Plusieurs États du Nord-Est, notamment New York (-20,2%), le Massachusetts (-12,4%), le Connecticut (-1,9%), le Maryland (-8,2%), le Maine (-17,0%) et la Virginie (-4,8%), ont tous enregistré une baisse du prix médian des appartements d'une chambre par rapport à l'année dernière. Ces baisses sont principalement dues à la diminution des prix dans les principales villes. À New York, par exemple, les prix ont considérablement baissé à New York, Buffalo et Syracuse par rapport à l'année dernière, tandis que seule Rochester a connu une hausse.
Les fluctuations importantes des prix observées dans d'autres villes du pays ne se répercutent pas nécessairement à l'échelle de l'État. En Californie, par exemple, les prix ont considérablement baissé dans les grandes villes de la baie de San Francisco et à Los Angeles tout au long de l'année 2020. Cependant, d'autres villes californiennes, comme Sacramento et Fresno, ont connu une forte croissance sur la même période, compensant ainsi les baisses constatées ailleurs. Il en résulte une très légère augmentation du prix médian des appartements d'une chambre à coucher, qui s'établit à 1,71 TP3T en Californie.
Les régions du pays où les prix augmentent à l'échelle de l'État sont pratiquement partout sauf dans le Nord-Est, sur la côte Ouest et dans le Haut-Midwest. Parmi les producteurs notables, citons le Montana (36,71 TP3T), l'Alabama (16,41 TP3T), l'Idaho (13,81 TP3T), le Nouveau-Mexique (13,31 TP3T), la Louisiane (11,81 TP3T) et la Pennsylvanie (10,71 TP3T).
D'après nos rapports nationaux sur les loyers, les villes ayant enregistré les plus fortes hausses au niveau national concernant le prix médian des appartements d'une chambre sont : Saint-Pétersbourg (Floride) (+22), Saint-Louis (Missouri) (+17), Cleveland (Ohio) (+17), Indianapolis (Indiana) (+15), Fresno (Californie) (+15) et Newark (New Jersey) (+13). À l'inverse, les villes ayant subi les plus fortes baisses sont : Buffalo (New York) (-22), Irving (Texas) (-17), Milwaukee (Wisconsin) (-16), Madison (Wisconsin) (-14) et Salt Lake City (Utah) (-13).
Migration
Les migrations internes, que nous mesurons par le pourcentage d'utilisateurs souhaitant déménager dans une autre ville, ont connu une forte augmentation en 2020. Nous estimons cette augmentation à 7 points de pourcentage par rapport à l'année précédente. Il est important de comprendre que les migrations de locataires, induites par la pandémie, sont le principal facteur influençant les prix dans la plupart des régions. Sur le graphique du tableau de bord, une tendance à la hausse indique que les locataires déménagent, tandis qu'une tendance à la baisse indique qu'ils restent dans la même ville.
En général, il existe une relation inverse entre les migrations internes et les prix, ce que l'on peut constater en parcourant les États du tableau de bord. Il est toutefois intéressant de noter les exceptions. Précisons que le graphique des migrations du tableau de bord mesure l'intérêt pour un déménagement dans une nouvelle ville. ou En dehors du même État, il ne s'agit pas d'un intérêt à déménager complètement hors de l'État. En Californie, par exemple, la migration et les prix sont en hausse, ce qui reflète probablement le départ des locataires des villes californiennes chères vers des villes moins onéreuses. À New York, l'augmentation du taux de migration reflète probablement un départ définitif de l'État, comme le départ des locataires de New York vers Newark, un phénomène que nous avons déjà documenté.
Perspectives d'avenir
Alors que cette année se termine sur une note optimiste avec la fin de la pandémie de COVID-19 en vue, le marché locatif américain subira probablement les répercussions de la COVID à moyen et peut-être à long terme. Les prix continueront vraisemblablement de baisser sur les marchés chers comme la baie de San Francisco et New York, mais probablement à un rythme plus lent, conformément à ce que nous avons observé ces derniers mois. Les marchés chers connaissent encore une forte croissance. flux net sortant du nombre de locataires, ce qui a un effet à la baisse sur les prix, et rien ne laisse penser que cela s'arrêtera dans un avenir proche. a On observe une augmentation significative du nombre de nouveaux locataires intéressés par les marchés immobiliers chers en raison des loyers réduits, mais leur nombre est probablement bien inférieur à celui des personnes qui quittent ces marchés. Les prix sur les marchés chers continueront de baisser tant que l'équilibre entre les flux migratoires restera altéré.
Contenu associé
