Compte tenu du mandat controversé de Donald Trump à la présidence, on peut se demander si son empire immobilier en a subi les conséquences négatives. Bien que ce ne soit pas la première fois que Trump et sa marque… ont fait l'objet d'une couverture médiatique défavorable, Sa couverture médiatique de l'élection a été la plus large et la plus intense jamais enregistrée. Au cours des décennies passées à bâtir son patrimoine immobilier et son image de marque, le président Trump a dû faire face à de nombreuses situations : éloges et critiques publiques, prospérité et faillite. Pourtant, il a semblé surmonter la plupart des épreuves. Compte tenu de l'importance de la présidence, la situation est-elle différente cette fois-ci ? Ses actifs immobiliers locatifs (particulièrement liés à la perception du public) ont-ils été affectés par sa notoriété politique ?
Nous avons examiné les données relatives aux transactions locatives de sept immeubles portant le nom de Trump à New York, sa ville natale et le plus important de son portefeuille, afin de répondre à une question : Est-il plus difficile de louer des logements portant le nom de Trump après l'élection ?
Méthodologie:
Pour ce faire, nous avons identifié sept immeubles à New York appartenant à la Trump Organization et gérés par elle, et portant le nom “ Trump ”. Nous avons ensuite analysé des centaines d'annonces de location publiées sur [nom du site web/plateforme]. Zumper avant et après l'élection. Nous avons classé ces données en deux catégories : “ Avant l'élection ” et “ Après l'élection ”, selon la date de location de chaque logement.
Afin de nous assurer que notre analyse prenne également en compte les tendances générales du marché, nous avons identifié sept immeubles comparables n'appartenant pas à la Trump Organization et n'étant pas exploités par elle, et nous avons constitué des paires d'immeubles. Ces immeubles ont été sélectionnés selon des critères les rendant comparables aux immeubles Trump pour tout locataire, notamment la proximité, des finitions intérieures similaires, les services et équipements, le prix, la hauteur (faible ou élevée) et l'année de construction.
7 bâtiments Trump: Palais Trump, Parc Trump, Parc Trump Est, Avenue Trump Park, Place Trump au 200 Riverside Boulevard, Tour Trump, Tour Trump World.
7 bâtiments non-Trump: L'Oxford, JW Marriott Essex House, 116 Central Park South, 530 Park Avenue, The Rushmore, Olympic Tower, 100 United Nations Plaza.
L'analyse des transactions locatives dans ces 14 immeubles sur des périodes égales encadrant l'élection du président Trump le 8 novembre 2016 a donné un total de 377 annonces d'unités (de décembre 2015 à octobre 2017).
Pour évaluer l'attractivité locative de chaque immeuble, nous avons calculé le délai moyen de mise en vente (DMS) ainsi que la variation moyenne du prix pendant cette période. Ces deux indicateurs ont ensuite été ventilés entre la période pré-électorale et la période post-électorale.
L’hypothèse que nous avons cherché à tester était que, si un effet Trump négatif existait, les appartements situés dans les immeubles Trump resteraient plus longtemps sur le marché et subiraient des baisses de prix plus importantes après l’élection, comparativement aux immeubles témoins.
Résultats:
Dans 5 des 7 paires d'immeubles, les logements situés dans des immeubles appartenant à Trump ont affiché des performances inférieures après l'élection par rapport aux immeubles n'appartenant pas à Trump, ce qui signifie qu'il y a effectivement eu un effet négatif. Les deux seuls cas où cela ne s'est pas vérifié étaient le duo Trump Parc & JW Marriott Essex House (Trump s'en est mieux sorti) et le duo Trump Place & The Rushmore (les bâtiments étaient relativement égaux).
De plus, dans trois de ces paires, les immeubles appartenant à Trump ont connu une durée de location plus longue après l'élection, tandis que les immeubles n'appartenant pas à Trump ont affiché des cycles plus courts par rapport à la période pré-électorale. Cela se remarque dans la colonne “ Variation ToM ”, où une statistique est positive et l'autre négative.
À un niveau plus microéconomique, une observation intéressante s'est produite : même dans les cas où un « effet Trump » négatif s'est manifesté, les logements abordables de ces immeubles n'ont pas été affectés. Les appartements les moins chers dans les immeubles Trump, dont le loyer mensuel se situait entre 2 500 et 4 000 dollars new-yorkais, ont été loués aussi rapidement après l'élection qu'avant. En définitive, New York reste le marché immobilier le plus compétitif du pays, ce qui signifie que les logements abordables dans des quartiers recherchés trouvent toujours preneur rapidement, malgré toute stigmatisation potentielle.
Répartition des résultats :
1. Palais Trump / The Oxford (Lenox Hill)
Les appartements du Trump Palace sont restés sur le marché 29% de plus après l'élection qu'avant, contre seulement 7% de plus pour ceux de l'Oxford. Le Trump Palace a également subi des baisses de prix plus importantes durant cette période, de 1,2 point de pourcentage supplémentaires, contre seulement 0,09 point pour l'Oxford.
Résultat : Le bâtiment Trump a été réalisé pire que des bâtiments comparables
2. Trump Parc East / 116 Central Park South (Central Park South)
Dans ce duo, les deux immeubles ont vu leur temps de vente diminuer après les élections, mais au prix de baisses de prix plus importantes. Le Trump Parc East a vu 4% rester moins longtemps sur le marché qu'avant les élections, tandis que le 116 Central Park South a vu 14% rester moins longtemps sur le marché. L'immeuble Trump a également subi des baisses de prix plus importantes durant cette période, comparativement à l'immeuble non Trump.
Résultat : Le bâtiment Trump a été réalisé pire que des bâtiments comparables
3. Trump Parc / JW Marriott Essex House (Central Park Sud)
Après les élections, les appartements du Trump Parc et du JW Marriott Essex House sont restés sur le marché beaucoup plus longtemps qu'avant. Cependant, au Trump Parc, ils sont restés 301 fois plus longtemps que ceux du JW Marriott (471 fois). De plus, les baisses de prix étaient moins importantes au Trump Parc qu'au JW Marriott.
Résultat : Le bâtiment Trump a été réalisé mieux que des bâtiments comparables
4. Trump Park Avenue / 530 Park Avenue (Lenox Hill)
Suite à ces élections, les appartements du Trump Park Avenue sont restés plus longtemps sur le marché, avec des baisses de prix plus importantes. À l'inverse, ceux du 530 Park Avenue se sont vendus plus rapidement, avec des baisses de prix moins marquées qu'avant les élections.
Résultat : Le bâtiment Trump a été réalisé pire que des bâtiments comparables
5. Trump Place au 200 Riverside Boulevard / Le Rushmore (Upper West Side)
Les immeubles Trump Place et The Rushmore sont restés plus longtemps sur le marché, The Rushmore enregistrant une hausse légèrement plus favorable de 2% contre 7% pour le Trump Building. Cependant, Trump Place a connu une baisse de prix en pourcentage moins importante après l'élection qu'avant, tandis que The Rushmore a subi des baisses plus marquées sur les deux périodes.
Résultat : Le bâtiment Trump a été réalisé égal à un bâtiment comparable
6. Trump Tower / Olympic Tower (Midtown East)
La Trump Tower, sans doute l'immeuble le plus célèbre et emblématique du portefeuille de Trump, a vu ses appartements locatifs rester plus longtemps sur le marché et subir des baisses de prix plus importantes après l'élection de Trump. À l'inverse, les appartements de l'Olympic Tower sont restés moins longtemps sur le marché et ont connu des baisses de prix moins marquées après le scrutin.
Résultat : Le bâtiment Trump a été réalisé pire que des bâtiments comparables
7. La Trump World Tower / 100 United Nations Plaza (Midtown East)
La Trump World Tower a rencontré nettement plus de difficultés à louer ses appartements que le 100 United Nations Plaza. L'immeuble Trump est resté sur le marché plus longtemps (17%), tandis que l'immeuble comparable (10%) a connu un délai plus court. De plus, les loyers de l'immeuble de Trump ont été davantage réduits après son élection.
Résultat : Le bâtiment Trump a été réalisé pire que des bâtiments comparables
Ensemble de données complet :
| 1 chambre | 2 chambres | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pos. | Ville | Prix | M/M % | Y/Y % | Prix | M/M % | Y/Y % |
| 1 | Houston | $1,260 | 5.00% | 15.60% | $1,560 | 4.00% | 14.70% |
| 2 | Sugar Land | $1,150 | 4.50% | 11.70% | $1,430 | 2.10% | 2.90% |
| 3 | Ville du Missouri | $1,130 | 4.60% | 10.80% | $1,360 | -2.90% | 3.00% |
| 4 | Les Bois | $1,100 | 3.80% | 8.90% | $1,410 | 0.00% | 4.40% |
| 5 | Pearland | $1,060 | 5.00% | 2.90% | $1,340 | -2.90% | 1.50% |
| 6 | Ville de la Ligue | $1,040 | 4.00% | 13.00% | $1,250 | 5.00% | 4.20% |
| 7 | Conroe | $960 | 4.30% | 14.30% | $1,130 | -5.00% | 6.60% |
| 8 | Printemps | $920 | 4.50% | 3.40% | $1,130 | 4.60% | 1.80% |
| 9 | Baytown | $750 | -1.30% | 8.70% | $900 | -1.10% | 8.40% |
| 10 | Pasadena | $700 | 0.00% | 7.70% | $870 | -1.10% | 4.80% |
Contenu associé
