1. L'activité locative à New York a connu une forte hausse durant l'été, entraînant une diminution des stocks et une augmentation des loyers.
2. Après avoir chuté de 19 % par rapport à mars 2020, les loyers à Manhattan sont désormais en hausse, les locataires aisés revenant en ville pour l'automne.
3. Les loyers à Brooklyn ont d'abord explosé lorsque des résidents ont emménagé en provenance de Manhattan, mais ont ensuite diminué à mesure que les New-Yorkais quittaient la ville.
À propos de ce rapport
Le marché locatif new-yorkais fascine depuis le début de la pandémie de COVID-19 en mars 2020. Comptant parmi les premières villes américaines touchées par le coronavirus, la Grosse Pomme s'est rapidement retrouvée sous les feux des projecteurs en raison des images alarmantes de quartiers d'affaires désertés et d'hôpitaux saturés, conséquences de la flambée des cas. L'exode qui s'en est suivi, provoqué par la volonté des habitants d'échapper au confinement, a alimenté de nombreux articles de presse annonçant la fin de l'attrait de New York.
Bien sûr, la ville est aujourd'hui florissante. Si la variante delta a entraîné une recrudescence des cas de COVID à New York, le nombre de cas quotidiens semble s'être stabilisé, et le calendrier des événements d'automne est à nouveau rempli de concerts, de spectacles d'humour et de comédies musicales. Cela a incité de nombreuses personnes qui étaient parties pendant la pandémie à revenir, et les locations ont explosé dans les cinq arrondissements au cours de l'été.
L'exode rural a ramené les loyers à leur niveau d'avant la pandémie, et a même fait passer le loyer médian d'un appartement d'une chambre à New York au-dessus de celui de San Francisco pour la première fois depuis le début de notre suivi en 2014. Qu'est-ce qui explique ce retour en force à New York ? Analysons la situation.
Comment les loyers à New York ont évolué pendant la pandémie
Après le début de la pandémie, les loyers se sont effondrés, les locataires partant et les appartements se vidant de plus en plus. Face à cette situation, les propriétaires ont proposé des conditions très avantageuses afin de louer leurs logements durant l'été 2020, certains offrant jusqu'à trois mois de loyer gratuit. En janvier 2021, le loyer médian d'un appartement d'une chambre avait baissé de 17,6 % par rapport à mars 2020, une chute spectaculaire en si peu de temps sur un marché locatif réputé pour ses prix exorbitants.
De nombreuses tendances immobilières apparues pendant la pandémie ne sont pas nouvelles, mais plutôt l'accélération de tendances préexistantes. Par exemple, une jeune famille qui prévoyait de quitter New York lorsque ses enfants atteindraient un certain âge a pu décider de déménager pendant la pandémie. De même, de nombreux retraités qui comptaient s'installer en Floride dans les années à venir l'ont fait pendant la pandémie pour la même raison.
Dans le même temps, les facteurs qui attirent habituellement les gens en ville – la rentrée scolaire, un stage, un nouvel emploi – ont ralenti, les universités étant contraintes à l'enseignement à distance et les bureaux ayant fermé. Ajoutez à cela l'accélération de l'exode rural et l'arrêt de l'immigration, et vous obtenez les conditions d'une baisse des loyers.
Mais après le début de la campagne de vaccination en janvier 2021, les gens ont commencé à revenir, les restaurants et autres commodités urbaines étant redevenus plus accessibles et plus sûrs. Au cours de cette année, le loyer médian d'un appartement d'une chambre à New York a connu une hausse vertigineuse de 19,6 %. Aujourd'hui, les loyers à New York n'ont baissé que de 1,4 % par rapport à mars 2020. Le New York Times rapporté Les personnes qui ont bénéficié de tarifs avantageux l'été dernier sont désormais confrontées à des hausses de loyer considérables si elles souhaitent renouveler leur bail.
Les loyers à Manhattan fluctuent énormément à mesure que les résidents fortunés retournent en ville.
Les loyers à Manhattan ont commencé à baisser presque immédiatement après mars 2020. Si les médias ont alors largement relayé l'idée que les gens “ fuyaient les villes pour la banlieue ”, une analyse plus pertinente de cet exode consiste à l'examiner sous l'angle des classes sociales, et non de l'urbanisme. Les ménages aisés, qui en avaient les moyens, ont déménagé pour échapper à ce qui était alors l'épicentre de la pandémie. Les loyers se sont effondrés à Manhattan, atteignant leur niveau le plus bas en janvier, avec une baisse de 19,2 % par rapport à mars 2020, une chute spectaculaire en seulement huit mois.
Mais le redressement a été encore plus rapide que la chute. Durant les six premiers mois de 2021, le loyer médian d'un appartement d'une chambre à Manhattan avait baissé d'environ 15 % par rapport à mars 2020, avant de remonter brusquement en juillet, ne reculant plus que de 5 %. Les données de Zumper pour le mois d'août indiquent une hausse de 1,9 % à Manhattan par rapport à mars 2020. Au total, Manhattan a comblé un déficit de 15 % en seulement deux mois.
Comment cela s'est-il produit ? Il est raisonnable de conclure que les mêmes personnes qui ont provoqué la chute de Manhattan – les ménages fortunés – sont à l'origine de son redressement. Avec un calendrier automnal riche en événements, comprenant des comédies musicales de Broadway, le Philharmonique de New York et d'innombrables autres manifestations culturelles, il semble que les riches soient revenus aussi vite qu'ils étaient partis. Face à cette forte augmentation des locations, le taux de vacance à Manhattan a chuté de façon spectaculaire.
Brooklyn était confrontée à un chemin plus sinueux.
Alors que les loyers à Manhattan ont baissé, sont restés stables, puis sont remontés à leur niveau initial, Brooklyn Les loyers à Brooklyn ont connu une évolution différente de celle de Manhattan, ce qui explique leur évolution distincte. Après le début de la pandémie, les loyers ont augmenté à Brooklyn durant l'été 2020, atteignant une hausse de 9 % par rapport à mars 2020. Cette augmentation s'explique par le fait que de nombreuses personnes ayant quitté Manhattan pendant cette période se sont installées à Brooklyn, et non exclusivement en banlieue comme le laissaient entendre certains articles de presse.
Mais plusieurs facteurs ont annulé les hausses de loyer enregistrées à Brooklyn dès octobre. Alors que les ménages aisés de Manhattan ont pu quitter la ville immédiatement, les personnes aux revenus plus modestes ont dû attendre l'expiration de leur bail. Face à la multiplication des pertes d'emploi, les Brooklynites ont quitté la ville pour retourner vivre chez des proches en attendant de retrouver du travail, à New York ou ailleurs. La pandémie, en s'éternisant, a donné plus de temps aux gens pour décider s'ils souhaitaient eux aussi quitter la ville, notamment les jeunes familles qui comptaient partir lorsque leurs enfants atteindraient un certain âge. La pandémie n'a fait qu'accélérer ce processus de décision.
Les loyers à Brooklyn ont recommencé à augmenter au printemps 2021 et sont maintenant en hausse de 2,3 % par rapport à mars 2020. Bien que le nombre de logements disponibles reste élevé à Brooklyn, il diminue rapidement avec la forte augmentation de l'activité locative.
Les fermetures de bureaux à Midtown font baisser les loyers dans le Queens
D'après les données de Kaiser Systems, Le taux d'occupation des bureaux à New York est inférieur à celui de toutes les villes du pays, à l'exception de San Francisco. Si cela n'a pas empêché les loyers dans certains quartiers de retrouver leur niveau d'avant la pandémie, cette tendance n'est pas pour autant généralisée à New York. Le Queens en est le parfait exemple. La partie nord-ouest du Queens, particulièrement Long Island City Astoria, notamment, est prisée des locataires car elle permet de rejoindre rapidement le centre de Manhattan, où se concentrent de nombreux bureaux. Cependant, la plupart des bureaux restant fermés, les loyers dans le Queens ont augmenté moins vite qu'à Manhattan et à Brooklyn.
Alors que les loyers à Manhattan ont chuté après la pandémie, le loyer médian des appartements d'une chambre dans le Queens a baissé progressivement et n'a atteint son niveau le plus bas qu'en mars 2021, avec une diminution de 11,7 % par rapport à mars 2020. Bien qu'il ait légèrement rebondi (il est désormais en baisse de 7 % par rapport à mars 2020), les fermetures de bureaux semblent avoir freiné une croissance plus marquée des loyers. À l'instar de Brooklyn, le nombre de logements disponibles reste élevé, mais a considérablement diminué durant la forte hausse des locations observée cet été.
Le Queens compte également plus de New-Yorkais de souche et d'immigrants que Manhattan et Brooklyn. Par conséquent, ces personnes n'ont pas quitté le Queens pour retourner dans leur ville d'origine si elles ont perdu leur emploi pendant la pandémie, ce qui a contribué à la baisse des loyers. Elles vivent déjà dans leur ville d'origine. La plupart des habitants du nord-ouest du Queens sont des New-Yorkais d'adoption. Nombre d'entre eux sont partis pendant la pandémie, mais la présence d'une population majoritairement new-yorkaise de souche a probablement permis au Queens de ne pas subir les mêmes conséquences que Manhattan, qui a vu ses loyers chuter brutalement.
Pourquoi New York se redresse-t-elle alors que San Francisco ne le fait pas ?
Quand notre Rapport sur les loyers d'août Alors que des études montraient que le loyer médian des appartements d'une chambre à New York dépassait celui de San Francisco, de nombreux médias ont attribué le maintien des loyers à un taux plus bas à San Francisco, en raison de la généralisation du télétravail. Certes, cela est vrai, mais le taux d'occupation des bureaux à New York est à peine supérieur à celui de San Francisco. Dès lors, pourquoi n'a-t-il pas lui aussi connu une baisse ?
Il est difficile d'identifier une seule raison, et il s'agit probablement d'une combinaison de plusieurs facteurs. Il est toujours possible que la réouverture des bureaux entraîne une nouvelle hausse des loyers à San Francisco. La plupart des habitants de la ville sont des personnes venues d'ailleurs, et lorsque leur emploi n'était pas lié à un lieu précis, ils sont partis et ne sont pas revenus (pour l'instant). New York compte également un nombre disproportionné de personnes venues d'ailleurs, mais suffisamment d'entre elles sont restées ou sont revenues s'y installer pour que les loyers retrouvent leur niveau d'avant la pandémie.
Les raisons du retour des New-Yorkais malgré la fermeture des bureaux restent sujettes à débat. Il est possible que la baisse des loyers à New York ait réellement incité les gens à revenir, ou à déménager pour la première fois (le télétravail a également favorisé l'installation de nouveaux habitants, et pas seulement leur départ). À San Francisco, les loyers ont baissé de 20 % par rapport à mars 2020, et pourtant, le loyer médian pour un appartement d'une chambre y est encore très élevé, à seulement 1 TP4T10 du prix médian le plus élevé du pays. L'attrait financier n'a jamais vraiment existé, car San Francisco était déjà extrêmement chère avant la pandémie.
La présence de nombreuses universités new-yorkaises a probablement aussi joué un rôle, en attirant les étudiants en été, période où les loyers retrouvaient leur niveau d'avant la pandémie. Bien que la région de la baie compte plusieurs universités, les plus importantes ne se situent pas dans les limites de la ville de San Francisco, et leurs étudiants n'y résident pas. Une partie de l'explication pourrait résider dans le fait que davantage de personnes préfèrent vivre à New York plutôt qu'à San Francisco, indépendamment de leur lieu de travail.
Il convient également de noter que ces deux villes illustrent bien les tendances régionales. Sur la côte Est, les loyers dans les grandes villes ont retrouvé leur niveau d'avant la pandémie ou sont en passe de l'atteindre. En revanche, sur la côte Ouest, la hausse des loyers a été beaucoup plus lente, voire inexistante.
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