Le guide ultime du propriétaire débutant

Louer un bien immobilier pour la première fois peut sembler complexe, mais c'est en réalité très simple. De nombreuses étapes sont à prendre en compte : par où commencer, trouver des locataires et s'assurer de leur compatibilité avec votre logement. Ce guide du propriétaire débutant répondra à toutes vos questions sur la location afin que vous puissiez aborder cette tâche en toute sérénité.

Marketing locatif

Annonce de location

La première chose dont vous avez besoin est une description du bien pour un annonce de location. Vous souhaitez un titre accrocheur, une description brève mais informative et de belles photos.

Le titre de votre annonce doit inciter les locataires potentiels à lire la description. Ajoutez des détails sur le logement, le secteur scolaire ou la situation géographique du quartier qui pourraient être un atout. Par exemple, vous pouvez préciser si les animaux domestiques sont autorisés, donner des détails sur la vue et la proximité du logement avec les autoroutes, les centres commerciaux, les parcs et les écoles.

La description doit développer le titre et ajouter des caractéristiques supplémentaires. Utilisez un vocabulaire descriptif pour illustrer ce qui rend votre propriété unique. Décrivez le quartier et parlez des commerces et restaurants à proximité. Voici d'autres détails importants à inclure : équipements, le stationnement, les appareils électroménagers, la climatisation, les services publics, le dépôt de garantie, le montant du loyer, les coordonnées du propriétaire et les politiques concernant les animaux domestiques et le tabagisme.

Photographie

Vous voudrez inclure photos de haute qualité de votre logement locatif. Prenez une photo de chaque pièce, en veillant à ce qu'elles soient propres et bien éclairées. Privilégiez la lumière naturelle pour des photos réussies. Mettez en valeur les atouts de votre logement et n'oubliez pas de photographier le jardin et/ou la vue.

Établir le prix de votre location

En ce qui concerne fixer le prix de votre location, Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte. Avant tout, vous devez vous familiariser avec la réglementation des loyers en vigueur dans la ville où se situe votre bien. Cette réglementation fixe le loyer maximal autorisé et le montant maximal des augmentations annuelles.

Ensuite, recherchez des biens similaires au vôtre dans le quartier et basez votre loyer sur les prix pratiqués par vos concurrents afin de le rendre attractif pour les locataires. Si votre bien possède des atouts supplémentaires, vous pouvez le louer à un prix supérieur à la moyenne. Cependant, restez réaliste : un loyer trop élevé risque de dissuader les locataires potentiels. En résumé, le loyer d'un bien immobilier dépend notamment du quartier et de sa proximité avec les écoles, les centres commerciaux et les autoroutes.

Pour commencer à commercialiser votre bien et attirer un maximum de locataires potentiels, il est conseillé d'utiliser plusieurs méthodes de marketing. Autrement dit, faites de la publicité partout. Voyons ensemble quelques-unes des meilleures façons de mettre votre bien sur le marché locatif. Organiser des journées portes ouvertes stimulera la concurrence pour votre logement ou votre maison. Passer une annonce dans le journal est un excellent moyen d'attirer une clientèle un peu plus âgée, tandis que les panneaux « À louer » dans le jardin attireront l'attention des automobilistes de passage dans le quartier.

Annonce de location

Faites votre publicité en ligne. De nombreux sites de location, tels que Zumper, Nous vous offrons la possibilité de publier votre annonce en ligne et de toucher un large public. Grâce aux nombreux utilisateurs de smartphones et d'ordinateurs, vous obtiendrez des résultats quasi instantanés. Selon vos besoins, la location de courte durée attirera également les voyageurs, mais demandera plus d'efforts, car la rotation des locataires sera plus importante.

Réseaux sociaux est une autre excellente ressource où vous pouvez demander à d'autres propriétaires, à vos amis et aux membres de votre famille s'ils connaissent quelqu'un qui cherche à louer une maison ou un appartement.

Voici un conseil qui pourrait vous aider dans le processus de trouver un locataire de qualité L'objectif est d'instaurer la confiance. Lors de la mise en location de votre bien, il est essentiel de signaler tout point négatif. Ainsi, les locataires potentiels sauront que vous êtes transparent. De plus, une description honnête de votre bien vous fera gagner du temps en évitant de le faire visiter à des personnes qui, pour des raisons personnelles, ne seront pas intéressées.

L'utilisation de ces sources, en totalité ou en partie, devrait générer un flux important de locataires potentiels. Une fois ces locataires potentiels identifiés, l'étape suivante consiste à : les examiner et trouver la solution la mieux adaptée à vous et à votre propriété. 

Sélection et identification d'un locataire de qualité

Trouver des locataires adaptés à votre bien n'est pas forcément difficile. Le processus de sélection peut être décomposé en plusieurs étapes :

• Présélection 
• Demande de location
• vérification de crédit et d'antécédents
• vérification des revenus et de l'emploi 
• Contacter les références

Présélection

Le processus de présélection peut être subdivisé en trois parties : 

1. L'annonce de location elle-même. Indiquez vos exigences afin de dissuader les locataires incompatibles. Vous devriez pouvoir attirer le meilleur candidat possible ; par conséquent, vous devrez effectuer des vérifications de crédit et d'antécédents. Vous devriez exiger du candidat qu'il paie pour un vérification de crédit; cela montre qu'ils sont financièrement stables.
2. Le premier contact. Il se fait généralement par courriel ou par téléphone. Vous pouvez alors poser des questions essentielles pour mieux sélectionner le locataire idéal. Abordez des sujets tels que les raisons du déménagement, la date d'emménagement, les revenus, la présence d'animaux, le tabagisme et la colocation. Demandez-lui également s'il est disposé à déposer une demande de location dès cette première rencontre.
3. Lors de la visite du bien, posez des questions complémentaires au candidat et soyez attentif à d'éventuelles incompatibilités. Observez sa ponctualité, sa présentation, et vérifiez s'il pose des questions sur le logement. Demandez-lui également s'il accepte de se soumettre à une vérification de ses antécédents et de sa solvabilité. Enfin, évaluez son intérêt. Si tous ces aspects vous conviennent, c'est souvent le moment idéal pour lui remettre un dossier de location.

Un autre facteur extrêmement important à prendre en compte lors de la sélection de locataires est le respect des règles suivantes : Loi sur le logement équitable Conformément à la réglementation, il est interdit de discriminer sur la base des critères suivants : origine nationale, religion, sexe, situation familiale ou handicap. Veuillez noter que… Certains États ont des catégories protégées supplémentaires. Veillez également à appliquer une approche cohérente à votre processus de sélection ; c’est-à-dire, traitez chaque candidat de manière égale et appliquez les mêmes exigences à tous.

Demande de location

Une demande de location doit comporter un nom, une adresse e-mail et un numéro de téléphone. Ensuite, il y a quatre questions importantes à poser :

1. Avez-vous déjà déclaré faillite ?
2. Avez-vous déjà été condamné pour un crime grave ?
3. Avez-vous déjà été expulsé(e) de votre logement ?
4. Avez-vous déjà refusé de payer votre loyer ?

N'oubliez pas qu'un locataire de qualité doit être responsable, financièrement stable et ne pas représenter un fardeau pour vous et/ou vos voisins.

Le formulaire de demande de location devrait également comporter une demande d'historique professionnel. C'est un premier signe de stabilité financière, gage de fiabilité pour un locataire. Nous recommandons d'exiger du candidat qu'il fournisse les coordonnées de son employeur actuel, ainsi que celles de deux employeurs précédents. Vous devriez demander le nom de l'entreprise, le poste occupé, le salaire, l'adresse de l'entreprise et les coordonnées d'une personne de référence au sein de cette entreprise.

À titre de mesure supplémentaire, exiger vérification des revenus Pour vous assurer que le locataire sera en mesure de payer son loyer chaque mois, vous pouvez vérifier ses revenus en lui demandant un formulaire W-2, un bulletin de salaire récent ou une lettre d'offre d'emploi indiquant son salaire. Pour déterminer si un locataire est solvable, son revenu mensuel doit être au moins trois fois supérieur au montant du loyer mensuel. 

Cependant, dans certains cas, un locataire peut avoir un excellent historique financier alors que ses revenus ne représentent que deux fois le loyer mensuel ; cela ne devrait généralement pas poser de problème, surtout si les anciens propriétaires confirment un historique de paiements de loyer effectués à temps.

Il est possible que vous trouviez un locataire qui exige un garant, mais l'acceptation de ce dernier reste à la discrétion du propriétaire. Un garant est simplement un autre locataire qui se porte garant du paiement du loyer si le locataire principal est dans l'incapacité de payer. Dans ce cas, il vous faudra également vérifier la solvabilité du garant. 

Assurez-vous que le garant soit pleinement conscient de son obligation de payer le loyer si le locataire est dans l'incapacité de le faire. Avoir un garant peut être avantageux car cela garantit le paiement du loyer par l'une des deux parties au contrat de location. Cependant, l'inconvénient est qu'il vous faudra peut-être gérer la possibilité de devoir recouvrer le loyer auprès d'un tiers.

Votre dossier de location doit inclure l'historique locatif du candidat afin de mieux comprendre son comportement en la matière. Il est recommandé de demander les coordonnées de ses anciens propriétaires, jusqu'à trois adresses si possible. Demandez les informations suivantes : adresse du logement, nom et coordonnées du propriétaire précédent, durée du séjour et motif du départ. Ce dernier point est important car il peut révéler des problèmes potentiels, comme une instabilité financière ou le non-respect du règlement intérieur.

Enfin, vous devriez exiger une signature, qui remplit deux objectifs. Premièrement, elle vérifie que toutes les informations fournies sont exactes et deuxièmement, elle autorise le demandeur à contacter les personnes de référence mentionnées dans sa demande.

Vérification de crédit et des antécédents

Pour éviter les informations falsifiées sur vos rapports de solvabilité et vos vérifications d'antécédents, assurez-vous de les effectuer vous-même auprès d'une entreprise crédible. Vous pouvez faire appel à une entreprise en ligne ou, si vous connaissez un agent immobilier, celui-ci peut s'en charger et vous fournir une analyse. Avec Zumper, vous pouvez Demandez gratuitement des rapports de crédit et des vérifications d'antécédents.. D'un simple clic, le candidat sera invité à soumettre ses documents et devra s'acquitter de frais de sélection $30.

Une vérification de crédit vous permettra d'obtenir cote de crédit du locataire et un résumé financier détaillé, incluant des informations sur les prêts et les hypothèques, par exemple. Leur cote de crédit est influencée par l'historique de paiement, les faillites et le nombre de comptes ouverts. Les cotes de crédit varient de 300 à 850, 850 étant la cote maximale. Voici quelques recommandations générales pour interpréter cette échelle de chiffres :

• Si le score est inférieur à 500, il est conseillé de refuser la candidature.
• Si le score se situe entre 500 et 680, il est conseillé d'examiner leur historique de crédit afin de mieux comprendre leurs habitudes financières. Vous pourriez également envisager d'exiger un garant qui se porterait caution pour le paiement du loyer.
• Si le score est supérieur à 680, alors poursuivez le processus de location ; c'est-à-dire contactez les références et discutez du contrat de location.

Notez que les propriétaires peuvent fixer leurs propres exigences en matière de crédit en fonction du marché sur lequel ils louent.

Une vérification des antécédents vous fournira le casier judiciaire du candidat ; Zumper fournit aux propriétaires le casier judiciaire du locataire ainsi que son historique d’expulsion et de location.

Il est assez simple de refuser la demande si vous constatez une quelconque activité criminelle, mais pour plus de sûreté, tenez compte des éléments suivants :

• Gravité du crime
• Récence du crime
• Fréquence des activités criminelles
• Pertinence (que le crime soit ou non un délit)
• Considérations juridiques (c'est-à-dire que le criminel doit respecter certaines restrictions légales)

Vérification des revenus et de l'emploi

Vous devriez contacter les références professionnelles dès que vous avez les informations concernant l'emploi du candidat. Vous pouvez les contacter par courriel ou par téléphone, mais ce dernier est préférable. Un appel téléphonique est la méthode la plus directe et la plus efficace ; il vous permettra notamment de recueillir des informations supplémentaires grâce au ton de la voix de votre interlocuteur. Voici quelques sujets importants que vous pourriez aborder :

1. Confirmer que le candidat a travaillé pour eux pendant la période indiquée sur la demande.
2. Demandez-leur ce que le candidat fait pour l'entreprise.
3. Vérifiez que le candidat perçoit bien le salaire qu'il a indiqué sur sa demande.
4. Demandez si le candidat est un employé responsable.

Si vous contactez un ancien employeur, demandez-lui pourquoi il a quitté son poste. Si vous constatez des incohérences dans les réponses fournies dans sa candidature, soyez prudent : cela pourrait indiquer une mauvaise expérience avec le locataire potentiel.

Si, pour une raison quelconque, vous ne parvenez pas à joindre l'employeur, vous devrez vous fier à une vérification de crédit et d'antécédents, qui comprend l'historique professionnel.

Contacter les références

Une fois que vous avez réuni toutes les informations mentionnées ci-dessus, il est temps de contacter les références du candidat. Contacter un ancien propriétaire vous apportera des informations précieuses et vous permettra de mieux comprendre le comportement de votre futur locataire. Lorsque vous parlerez à son ancien propriétaire, vous voudrez d'abord confirmer qu'il a bien loué un logement chez lui. Ensuite, vous devriez lui poser les six questions suivantes :

1. A-t-il ou elle payé son loyer à temps ?
2. La propriété a-t-elle été bien entretenue pendant tout leur séjour ?
3. Le logement était-il dans un état acceptable après le départ du locataire ?
4. Le locataire s'est-il montré respectueux et communicatif envers ses voisins ?
5. Loueriez-vous à nouveau votre bien à cette personne ?

Contactez leur propriétaire actuel ou le plus récent, ainsi qu'un ancien propriétaire, afin d'obtenir un portrait précis du locataire.

Si un candidat n'a pas de propriétaire, comme un jeune diplômé ayant peu ou pas d'historique de location, une simple vérification de crédit et une référence professionnelle devraient suffire.

Méthodes de recouvrement des loyers

Maintenant que vous avez trouvé votre locataire idéal, il est temps de discuter comment percevoir le loyer.

Les modes de paiement les plus recommandés sont le paiement en personne, par courrier ou par voie électronique. Les paiements en personne peuvent être effectués par chèque, en espèces ou par mandat postal. Vous pouvez également effectuer un virement bancaire. Si votre clientèle cible est composée de jeunes adultes (ou millennials), ces derniers privilégieront sans aucun doute le paiement électronique, étant donné leur maîtrise des nouvelles technologies.

Il est déconseillé d'accepter le loyer en espèces. Cela pourrait engendrer un litige concernant le montant remis par le locataire au propriétaire, sans parler d'autres complications.

Payer par chèque signifie que le locataire doit le rédiger et que vous devez le déposer à la banque, même si les dépôts par smartphone sont possibles de nos jours.

Le virement bancaire est simple, mais cela signifie que vos locataires connaissent votre numéro de compte bancaire, ce qui pose un problème de sécurité.

Enfin, il y a les paiements en ligne. Dans ce cas, les entreprises peuvent facturer des frais de transaction à l'acheteur et au locataire, et des limites peuvent être imposées au montant des transferts.

Lors du choix d'un mode de paiement, sélectionnez celui qui vous convient le mieux et qui est le plus sûr.

Conclusion

Ce guide vous a fourni des informations importantes pour votre première expérience de location immobilière. N'oubliez pas que les trois points clés du processus sont : la publicité de votre bien, l'identification et la sélection de locataires fiables, et perception des paiements. L'essentiel à retenir, c'est que, quelle que soit votre approche dans votre recherche, l'objectif final est de trouver des locataires de qualité sur le long terme.