En tant que propriétaire, vous exigez de vos locataires la signature d'un bail pour une durée déterminée avant leur emménagement. Or, les locataires peuvent décider de quitter les lieux à l'expiration du bail, voire avant. Vous êtes donc parfois amené à rechercher constamment de nouveaux occupants. Il est donc essentiel de bien gérer la rotation des locataires. Pour cela, il est primordial de comprendre le processus et les coûts associés, car ils peuvent impacter la rentabilité de votre activité.
Qu'est-ce que la rotation des appartements ?
La remise en état d'un appartement consiste à effectuer des travaux d'entretien dans une maison ou un appartement lorsqu'un locataire le quitte, puis à signer un nouveau bail avec un nouveau locataire. Lorsque le logement est encore vacant, des frais supplémentaires peuvent s'appliquer, tels que les frais de nettoyage. Le loyer reste impayé Durant cette période, il est préférable de limiter la durée de la période de transition afin de minimiser les coûts de préparation.
Tenez compte de votre taux de rotation locative moyen, c'est-à-dire le pourcentage de locataires qui quittent les lieux à l'expiration de leur bail, afin d'établir votre budget en conséquence et de prévoir avec précision le montant des frais liés à la rotation des appartements. Association nationale des appartements (NAA), Le taux de rotation des biens immobiliers est en baisse depuis 2018, ce qui représente une nette amélioration pour le secteur. Toutefois, il est préférable de se préparer à cette évolution inévitable.
Rotation des appartements Liste de contrôle
La préparation à la rotation des locataires est essentielle pour les gestionnaires immobiliers afin de générer efficacement des loyers plus élevés pour leurs logements. Suivez ces 6 étapes pour mener à bien ce processus :
1. Inspecter l'appartement
Effectuez une visite guidée Visitez l'appartement pour vérifier l'état des lieux et constater les dégâts. Utilisez vos documents pour évaluer le coût des réparations et le montant à déduire du dépôt de garantie de l'ancien locataire. La présence de ce dernier n'est pas requise lors de l'état des lieux, mais documentez systématiquement tous les dégâts à l'aide de factures, de photos et de vidéos. Conservez également les reçus de toutes les réparations effectuées.
Il est également judicieux de relever les compteurs lors de l'état des lieux de sortie. Contactez les fournisseurs d'eau, d'électricité et de gaz pour vérifier qu'il n'y a pas de factures impayées et que le nouveau locataire peut accéder aux services immédiatement.
2. Effectuer les réparations
Planifiez des visites pour des devis de réparation dès que votre locataire envoie son préavis de départ. Par exemple, il est préférable de prendre rendez-vous avec une entreprise de peinture ou de nettoyage professionnelle quelques semaines avant le départ du locataire afin d'économiser du temps et de l'argent. Vous pourrez ainsi commencer et terminer les réparations rapidement si les prestataires de services essentiels sont déjà programmés. De plus, vous réduirez le taux de rotation moyen des locataires en trouvant rapidement de nouveaux locataires pour les logements vacants.
Voici quelques points à vérifier lors des réparations :
- Fuites et obstructions des canalisations
- équipement CVC
- Dégâts des eaux
- Appareils défectueux
- Portes et fenêtres cassées
- détecteurs de fumée
- Plans de travail
Vous pouvez également effectuer les rénovations que vous jugez nécessaires pour augmenter le loyer du logement, notamment si les locataires précédents y ont vécu pendant des années ou si la valeur marchande a augmenté.
3. Nettoyer l'appartement
Nettoyez l'appartement après avoir effectué toutes les réparations. Des professionnels du nettoyage peuvent garantir un logement sain et agréable pour le prochain locataire. Sachez que la législation concernant l'entretien des logements locatifs varie d'un État à l'autre.
Selon l'état de la moquette, vous pouvez utiliser un shampoing ou passer l'aspirateur. Un nettoyage en profondeur est essentiel, surtout si vous avez des animaux domestiques, car il réduit les odeurs et lutte contre les nuisibles.
4. Faire la publicité du bien immobilier
Faites de la publicité en ligne pour réduire le coût moyen de remise en état d'un appartement. En vous inscrivant gratuitement sur une plateforme de location, vous trouverez plus facilement des locataires et remplirez rapidement les logements vacants. Outre les annonces en ligne, vous pouvez également utiliser des techniques de marketing traditionnelles à moindre coût. Par exemple, si votre logement se situe dans une zone à fort passage, comme près d'une université ou d'un hôpital, vous pouvez diffuser des annonces dans les journaux, distribuer des prospectus et installer des affiches.
Une annonce efficace peut donner des résultats rapides car elle cible les locataires idéaux. Pour un résultat optimal, soyez clair sur votre processus de sélection et vos critères d'admissibilité pour les nouveaux locataires.
5. Changer les clés ou les serrures
Il est conseillé de changer les clés ou les serrures après le départ d'un locataire afin d'assurer la sécurité des nouveaux occupants. Cette précaution lors de la remise en état des appartements garantit que seules les personnes autorisées peuvent y accéder, éliminant ainsi tout risque d'effraction ou de poursuites judiciaires.
Plusieurs solutions s'offrent à vous pour changer vos serrures, notamment :
- Nouvelle poignée de porte et ensemble de clé : C'est une option idéale si les serrures sont fortement endommagées et qu'il faut les remplacer entièrement.
- Remplacement des serrures existantes : Une solution moins coûteuse consiste à remplacer les clés des serrures existantes si leurs mécanismes sont encore fonctionnels et robustes.
- Clés intelligentes : Grâce à ces produits intelligents, vous pouvez reprogrammer les serrures en quelques minutes en insérant simplement un outil intelligent et en réinitialisant la clé grâce à cette technologie.
- Serrures électroniques : Bien que cette option soit la plus coûteuse en raison du coût initial de l'installation, il suffit de changer les codes sur les claviers numériques entre chaque locataire.
Ayez toujours une clé de rechange ou les codes d'accès au cas où vos locataires se retrouveraient enfermés à l'extérieur ou si vous devez accéder à l'appartement pour des réparations d'urgence ou des inspections de routine.
6. Tenir des registres à jour
La tenue de registres permet de réduire le coût moyen de remise en état des appartements sur le long terme. Les frais d'entretien de base, tels que le nettoyage et autres travaux de maintenance, peuvent s'accumuler rapidement, surtout pour les logements à forte rotation. Le suivi de ces dépenses donne accès à des informations essentielles pour prendre des décisions éclairées. Par exemple, vous pouvez déterminer précisément le taux de rotation grâce à vos registres si vous souhaitez rénover votre appartement et augmenter le loyer.
De plus, une bonne tenue des dossiers peut contribuer à réduire le taux de rotation des locataires en vous permettant de les fidéliser. Vous pouvez consulter vos dossiers pour déterminer pourquoi vos locataires quittent leur logement sans renouveler leur bail. Ces dossiers peuvent indiquer si vous avez besoin d'entretien courant, de rénovations ou de modifications. une lettre de bienvenue, animaux de compagnie admis, ou en veillant à un quartier calme pour fidéliser vos locataires plus longtemps.
La gestion des locations d'appartements est simplifiée grâce à ces conseils, car vous pouvez assurer une transition efficace entre les locataires et maintenir un taux d'occupation maximal. N'oubliez pas que l'objectif principal est de permettre à vos futurs locataires de se projeter dans votre logement comme chez eux.
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