Comprendre l'amortissement des biens locatifs et les déductions fiscales

L'amortissement d'un bien locatif permet de réaliser des économies d'impôt substantielles. Bien que le processus puisse s'avérer complexe, il est judicieux pour tout propriétaire de bien locatif de s'y intéresser compte tenu des avantages fiscaux importants qu'il offre.

Qu’est-ce que l’amortissement d’un bien locatif ?

La dépréciation est la perte de valeur d'un bâtiment au fil du temps, due à des facteurs tels que les suivants :

• Âge
• Détérioration
• Usure normale

En matière de location immobilière, l'amortissement permet aux investisseurs de déduire la structure du bien ainsi que les améliorations apportées au fil du temps. Cette “ charge ” est déductible des impôts, faisant de l'amortissement d'un bien locatif l'un des principaux avantages de l'investissement immobilier. Même en louant un bien, vous pouvez réduire votre revenu net imposable et, par conséquent, vos impôts.

Principes de base du fonctionnement de l'amortissement des biens locatifs

Quand vous acheter une propriété Dans l'optique de louer un bien immobilier, vous pouvez amortir son coût d'acquisition sur une période donnée. Bien qu'il n'existe pas de définition unique de la durée de vie utile d'un bien locatif — certains bâtiments bon marché se détériorent après seulement une décennie, tandis que d'autres, historiques, restent en excellent état pour la location après plus d'un siècle —, certaines lignes directrices s'appliquent aux biens locatifs résidentiels.

La convention stipule que les propriétés locatives résidentielles ont une durée de vie utile de 27,5 ans (Cependant, la période d'amortissement des immeubles commerciaux est de 39 ans). Autrement dit, en divisant le coût d'acquisition d'un bien par 27,5, on obtient la charge d'amortissement annuelle.

Vous pouvez continuer à amortir votre bien locatif au fil du temps jusqu'à ce que :

• Vous vendez la propriété
• Vous avez amorti votre coût de base total

Valeur du bâtiment par rapport à la valeur du terrain

Il est important de noter que seul le bâtiment locatif lui-même présente une valeur susceptible d'être amortie. Le terrain sur lequel il est construit n'est pas concerné. On ne peut pas “ épuiser ” un terrain, même si les bâtiments ont une durée de vie utile.

Cela signifie que vous devez déterminer la valeur de votre bâtiment par rapport à celle du terrain sur lequel il est construit. Voici quelques méthodes courantes pour obtenir ces informations :

• Faire évaluer votre propriété par un professionnel qualifié
• Obtenir une évaluation fiscale pour déterminer la valeur de votre terrain

Comment déterminer votre base de coût ?

On pourrait croire que le prix de revient correspond simplement au montant investi dans l'achat d'un bien immobilier, mais en réalité, le calcul est souvent plus complexe. Pour un bien locatif, le prix de revient se calcule en soustrayant la valeur du terrain sur lequel il est construit de son coût d'acquisition, qui inclut tout emprunt hypothécaire. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier pour $250 000 et que le terrain est évalué à $50, votre prix de revient sera de $200 000.

Toutefois, le calcul ne s'arrête pas là. Voici quelques autres coûts applicables que vous pouvez utiliser pour déterminer votre base de coût :

• Les dettes du vendeur que vous reprenez, par exemple un prêt de $4 000 € détenu par le vendeur, seront ajoutées au prix de revient.
• Les frais juridiques que vous encourez lors de l'acquisition du bien immobilier
• coûts d'expertise immobilière
• Frais d'enregistrement
• coûts d'assurance titres
• taxes de transfert

Vous pouvez également ajuster votre base de coût au fil du temps ; on parle alors de base ajustée. Votre base ajustée peut comprendre :

• Coût des ajouts ou améliorations que vous apportez à votre propriété
• Coût des services publics pour votre propriété
• Frais liés aux dommages causés par un sinistre

Supposons que votre coût de base initial soit de $200 000, mais que vous ayez investi $35 000 dans la réfection de la toiture et $20 000 dans d’autres rénovations. Le coût de base ajusté pour l’amortissement sera alors de $255 000.

Critères d'amortissement d'un bien locatif

Si vous souhaitez amortir un bien locatif, vous devez vous assurer de respecter certains critères, notamment :

• Générer des revenus : Vous devez utiliser un bien immobilier pour générer des revenus. Cela signifie généralement louer la propriété à des personnes intéressées.
• Être propriétaire du bien : Vous ne pouvez pas déduire l'amortissement si vous louez un bien immobilier puis le sous-louez à un tiers. Vous devez en être le propriétaire.
• Détermination de la durée de vie utile du bien : Cette exigence explique pourquoi on ne peut pas amortir un terrain. Un terrain ne peut jamais être “ épuisé ”.”
• Posséder un bien dont la durée de vie utile est supérieure à un an : Ce n'est généralement pas un problème avec les biens immobiliers locatifs, mais cela offre une indication utile quant aux autres biens qui peuvent être amortis et à ceux que vous devriez immédiatement imputer en charges.
• Détenir un bien immobilier depuis plus d'un an : Il est conseillé de conserver un bien immobilier pendant plus d'un an afin de pouvoir l'amortir. Par exemple, les projets consistant à acheter un bien pour le rénover puis le revendre ne permettent généralement pas d'amortir le bien pendant cette période de détention.

Pourquoi l'amortissement des biens locatifs représente-t-il un impôt si important ? aavantage ?

L'amortissement d'un bien locatif offre l'un des avantages fiscaux les plus importants pour les propriétaires de biens immobiliers locatifs. En effet, il permet une déduction fiscale annuelle qui ne constitue pas une dépense à proprement parler. Autrement dit, si votre bien locatif vous rapporte $7 000 $ de revenus annuels après déduction des charges, une charge d'amortissement de $3 500 $ ramène le revenu imposable de ce bien à seulement $3 500 $.

Il en résulte que les revenus locatifs bénéficient généralement d'un taux d'imposition effectif inférieur à celui de presque tous les autres types de revenus. Les biens locatifs affichent même souvent une perte fiscale, tout en générant un profit substantiel pour leurs propriétaires.

Les nouveaux propriétaires oublient souvent de déduire l'amortissement, surtout lorsqu'ils remplissent leur déclaration de revenus. Si vous n'avez pas déclaré cette dépense sur vos déclarations précédentes, pas de panique ! Vous pouvez rectifier vos déclarations récentes pour réclamer rétroactivement cet avantage en remplissant le formulaire 1040X, en plus de tout autre formulaire ou annexe modifié. Il s'agit de l'annexe E pour un propriétaire de bien locatif.

Bien que le calcul de l'amortissement de votre bien locatif puisse s'avérer complexe, il en vaut assurément la peine. L'amortissement d'un bien locatif peut vous permettre de réaliser des économies d'impôt considérables.