Se faire expulser ou devoir expulser quelqu'un est un processus long et complexe, quel que soit l'endroit, mais en Illinois, c'est encore plus compliqué. Selon la loi de l'Illinois, un propriétaire ne peut pas expulser un locataire lui-même. Le bureau du shérif local doit intervenir, et ce n'est que le début. De nombreuses lois encadrent les expulsions dans cet État. Renseignez-vous sur la législation en vigueur en Illinois et découvrez comment démêler le vrai du faux.
Justifications d'expulsion
Concernant la législation sur les expulsions en Illinois, il est essentiel de comprendre les motifs d'expulsion. Le motif le plus évident est le non-paiement du loyer. Le paiement du loyer à temps est une obligation fondamentale pour tout locataire et un élément central de tout contrat de location. Par ailleurs, un locataire peut être expulsé pour toute violation du contrat de location.
Il existe d'autres motifs d'expulsion, mais ils sont moins fréquents. Si un locataire cause des dommages importants au logement, cela peut constituer un motif d'expulsion. Même si l'obligation d'éviter les dommages n'est pas explicitement mentionnée dans le bail, elle est considérée comme allant de soi en vertu de la loi de l'Illinois. Les locataires qui refusent de quitter leur logement après l'expiration du bail peuvent également être expulsés. Les locataires en location au mois, sans bail écrit, peuvent également être expulsés par la remise d'un préavis de 30 jours par le propriétaire.
Pour quels motifs les propriétaires ne peuvent-ils pas expulser un locataire ?
Bien que les justifications d'expulsion mentionnées ci-dessus soient légitimes et juridiquement valables, d'autres justifications que les propriétaires peuvent tenter d'invoquer ne le sont pas. Par exemple, en Illinois, des protections fondamentales contre la discrimination empêchent les propriétaires d'expulser leurs locataires en raison de leur race, couleur, origine nationale, sexe, handicap, religion, orientation sexuelle ou âge.
Les propriétaires ne peuvent pas non plus expulser les locataires par mesure de représailles. Par exemple, si un locataire se plaint d'un problème dans le logement et qu'un inspecteur du bâtiment confirme la validité du problème, le propriétaire ne peut pas expulser le locataire à titre de sanction. Gardez cela à l'esprit si vous hésitez à signaler un problème grave.
Par ailleurs, dans certains cas, le non-paiement du loyer ne constitue pas un motif d'expulsion. Par exemple, si un locataire a dû quitter le logement temporairement en raison de violences conjugales ou de menaces de violence et n'a pas payé son loyer pendant cette période, il est légalement protégé contre l'expulsion. De même, si un locataire reçoit un avis de retard de loyer et paie avant la fin du délai imparti, il est également protégé contre l'expulsion.
Avis d'expulsion
Si un propriétaire décide d'engager une procédure d'expulsion, il doit rédiger un avis d'expulsion formel. Cet avis doit comporter une description du logement (notamment l'adresse) et une demande de paiement immédiat du loyer dû, à titre de dernier recours. L'avis précisera également le délai accordé au locataire pour quitter les lieux. Ce délai peut varier selon les circonstances, mais trois options sont généralement admises :
Préavis de cinq jours : Ce type de préavis est donné lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer. Il s’agit du seul cas où un préavis de cinq jours est autorisé, et c’est le délai minimum légal qu’un propriétaire puisse accorder.
Préavis de 10 jours : Les locataires qui enfreignent les termes de leur bail, autrement que par le non-paiement du loyer, peuvent recevoir un préavis de 10 jours. Ce préavis est généralement réservé aux locataires qui détiennent des animaux domestiques non autorisés ou qui utilisent leur logement à des fins illégales. Il est important de noter que dans la plupart des régions de l’Illinois, le locataire ne dispose pas de délai pour remédier au problème avant l’expulsion.
Préavis de 30 jours : Il s’agit du délai le plus long possible pour un préavis, et il est réservé aux baux mensuels sans contrat de location écrit.
Signification de l'avis
Il est important, tant pour les propriétaires que pour les locataires, de connaître les modalités de signification d'un avis d'expulsion. Juridiquement, ces modalités visent à protéger les intérêts des deux parties. Bien entendu, le propriétaire peut toujours remettre l'avis en main propre. S'il ne peut le faire, il peut le remettre à une personne résidant au logement et âgée d'au moins 13 ans.
Au lieu d'une remise en main propre, d'autres méthodes sont possibles. Si le propriétaire peut remettre l'avis au locataire en personne, mais que celui-ci refuse de le recevoir, le simple fait de le déposer au sol devant le locataire est considéré comme une remise valable. Si personne ne peut être joint, un courriel recommandé avec accusé de réception et un avis affiché sur la porte sont également valables. Il est important de noter que l'affichage sur la porte est valable tant que le bail stipule que le locataire doit résider dans le logement. La durée effective de sa présence sur le logement n'est pas prise en compte.
Impliquant la loi
Après la signification d'un avis d'expulsion, si le locataire ne quitte pas les lieux, le propriétaire doit déposer une plainte officielle auprès du greffe du tribunal de grande instance. Une fois cette procédure terminée, une date d'audience sera fixée pour le propriétaire et le locataire, au cours de laquelle les modalités de l'expulsion seront examinées.
Lors de l'audience, le propriétaire devra justifier l'expulsion, tandis que le locataire s'y opposera. Si le propriétaire obtient gain de cause, le locataire dispose généralement de deux à trois semaines pour quitter le logement. Ce délai supplémentaire peut inciter un locataire à saisir le tribunal afin de gagner quelques jours de plus pour trouver un nouveau logement et déménager, bien que… conséquences à cette stratégie. Si le locataire obtient gain de cause, il est toutefois libre de rester dans le logement jusqu'à la fin du bail ou jusqu'à ce qu'un autre motif justifie une procédure d'expulsion.
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