Que faire si votre logement locatif a besoin de réparations ?

Il arrive malheureusement que les propriétaires et les bailleurs se retrouvent dans des situations où leur bien locatif nécessite d'importants travaux de rénovation ou de réparation pour pouvoir prétendre au loyer correct, voire pour être loué. Peu importe comment vous en êtes arrivé là : que votre bien ait été endommagé par d'anciens locataires, que vous ayez hérité d'un bien vétuste, qu'il soit simplement devenu obsolète, etc., le résultat est le même : vous devez obtenir les travaux nécessaires. Location de nouveau disponible sur le marché et en un état générateur de revenus.

Nous vous proposons ci-dessous un aperçu général d'une démarche utile à suivre avant de prendre des décisions importantes. Ces conseils ne prétendent pas à l'exhaustivité, mais ils vous fourniront un cadre général pour aborder votre projet de rénovation avec l'assurance d'adopter la bonne approche.

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Identifier l'étendue des problèmes

Il est impossible de décider de la marche à suivre pour un projet sans connaître l'étendue des dégâts. Dans le cas des maisons et autres bâtiments, surtout les plus anciens, il est difficile d'avoir une vision complète des problèmes avant d'avoir pu retirer certaines couches et approfondir l'enquête. Par exemple, un problème de sous-plancher pourri peut révéler d'importants dommages structurels au niveau des solives une fois le sous-plancher démoli.

Engagez un entrepreneur professionnel Vous pouvez faire appel à un inspecteur en bâtiment pour examiner le problème, obtenir une estimation budgétaire et avoir une idée générale des travaux à prévoir. À moins qu'il ne s'agisse d'une réparation manifestement très simple, il est préférable de consulter un professionnel de confiance afin de s'assurer que les dégâts sont limités et ne révèlent pas un problème plus important.

Effectuez une analyse coûts-avantages pour chaque étendue de travaux potentielle.

Ne vous attachez pas émotionnellement à un projet. Autrement dit, n'investissez pas dans un projet non rentable. Cela peut paraître égoïste, mais il est important de se rappeler que si les biens locatifs peuvent être lucratifs, ils comportent aussi de nombreux risques. Votre temps et vos efforts doivent être justement rémunérés. Le simple fait d'apprécier le cachet ou le charme d'un vieux bâtiment ne garantit pas sa rentabilité ; en réalité, un investissement immobilier peut rapidement se transformer en gouffre financier si l'on n'y prend pas garde.

Vous devez examiner chaque projet de rénovation ou d'entrepreneur sous différents angles. Il peut s'agir notamment de la nécessité des réparations, de l'urgence du problème, du coût des travaux, de la durée prévue du projet, de la demande du marché, des prestations offertes par les maisons similaires dans le secteur, etc.

S'assurer que le logement locatif est sûr et conforme aux normes pour pouvoir le louer légalement est la priorité absolue, mais la suite est plus complexe. Prévoir si vous pouvez augmenter le prix du loyer Pour une amélioration donnée (et en déterminant le temps nécessaire pour que cet investissement soit rentable), c'est un bon point de départ pour votre analyse.

Gardez à l'esprit que décider de retard Une réparation peut être une excellente décision à condition d'avoir un plan d'action établi et un calendrier approximatif de la date à laquelle cette réparation doit avoir lieu.

Priorisez les périmètres de travail en fonction de vos critères.

Une fois que vous disposez d'informations suffisantes sur chacun des problèmes à résoudre, il est temps d'établir des priorités. Plus vous avez d'informations, plus ce sera facile, mais attention à ne pas vous noyer sous les recherches au point de ne prendre aucune décision !

Il est généralement conseillé de prioriser les travaux comme suit : sécuriser le logement et le mettre aux normes, corriger les problèmes qui dissuadent les familles de le louer, puis améliorer son aspect extérieur afin de pouvoir exiger un loyer plus élevé. Une fois le logement sécurisé, il faut se demander : “ Quels travaux augmenteront la rentabilité de ce bien et lesquels la diminueront ? ”

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Évitez le “ glissement de périmètre ” – votre rentabilité en dépend

Un dépassement progressif du périmètre des travaux peut anéantir la marge bénéficiaire de votre bien immobilier et allonge considérablement la durée de son immobilisation, privant ainsi ce dernier de revenus. Il est étonnamment facile de se retrouver à réaliser bien plus de travail que nécessaire, car tout part d'une bonne intention. Le dépassement du périmètre se produit lorsqu'on débute avec un périmètre de travaux défini, puis qu'on y ajoute progressivement des éléments au fur et à mesure de l'avancement du projet.

Voici un exemple : un luminaire d’une chambre est endommagé et doit être remplacé. Vous retirez le luminaire et vous remarquez alors que le plafond en plaques de plâtre aurait besoin d’être rénové. Tant qu’à faire, autant en profiter pour reboucher le mur de la salle de bain.

Une fois le nouveau luminaire installé, vous ne voulez pas d'un éclairage disparate ; il faut donc remplacer le reste des luminaires. Maintenant que les six plafonniers sont terminés, la lumière plus vive révèle quelques éraflures sur les plinthes, vous décidez donc de les remplacer. En y regardant de plus près, le sol est en mauvais état… il serait peut-être temps de le rafraîchir. La liste est interminable !

Dans un monde idéal, chaque propriété, y compris les locations, serait en parfait état, avec de magnifiques sols, placards, appareils électroménagers, luminaires, moulures et autres finitions. Il est naturel d'être fier de ses biens et de vouloir qu'ils soient impeccables.

Vous ne pourrez jamais proposer des logements de qualité à des prix raisonnables à vos locataires si vous ne gagnez jamais d'argent ; vous vous ferez du tort à vous-même et à vos locataires si vous ne vous disciplinez pas et ne limitez pas votre champ d'action à ce qui vous rapportera des revenus à long terme.

Constituez un réseau de professionnels de confiance

Disposer d'une équipe fiable en toutes circonstances est essentiel pour remettre votre bien sur le marché au plus vite. Plus votre réseau est étendu et diversifié, mieux vous serez préparé à gérer tout problème pouvant survenir avec un logement de votre portefeuille locatif. Voici quelques conseils pratiques pour développer votre réseau :

• Faites confiance, mais vérifiez. Ayez confiance en vos professionnels, mais inspectez chaque travail qu'ils effectuent pour vous, au moins au début de la relation.
• Commencez par faire appel à des entrepreneurs, des bricoleurs, des artisans, etc., pour des travaux plus modestes, afin de vous assurer de leurs compétences. N'hésitez pas à vous renseigner sur leur expérience pour un type de projet donné.
• Ne vous laissez pas surprendre et n'ayez pas à choisir vos embauches à la dernière minute. Développez constamment votre réseau afin d'avoir toujours sous la main des contacts utiles.
• N'engagez pas le prestataire le moins cher que vous trouvez : il y a probablement une bonne raison à son prix bas. À long terme, les réparations ou le remplacement d'un travail bâclé coûtent plus cher, et les entreprises les moins scrupuleuses n'ont souvent pas d'assurance adéquate, ce qui peut engendrer des problèmes de responsabilité civile importants.
• Développez votre réseau progressivement. Trouver des professionnels compétents et polyvalents à un prix raisonnable n'est pas chose aisée. Ils existent, certes, mais vous ne pouvez pas espérer constituer votre équipe du jour au lendemain.
• Prenez l'habitude de développer votre réseau. Demandez des recommandations à de bons entrepreneurs pour trouver d'autres corps de métier ou trouvez un bon entrepreneur général qui puisse prendre en charge tous vos besoins en matière de rénovation.
• Ne transformez pas un projet en un véritable calvaire. Faire les choses soi-même semble être une excellente façon d'économiser de l'argent, mais concentrez-vous sur ce que vous savez faire et faites appel à des professionnels pour le reste. Même si vous avez quelques compétences en bricolage, calculez votre taux horaire et… vraiment Voyez combien d'argent vous économisez. Vous pourriez être surpris de constater à quel point vous finissez par dépenser.

Améliorations les plus rentables pour augmenter les revenus locatifs

Voici quelques idées qui, selon notre expérience, offrent le meilleur rapport qualité-prix pour obtenir des loyers plus élevés à un prix abordable. Ces améliorations présentent un excellent rapport coût-bénéfice, car elles permettent d'augmenter le loyer demandé et de louer un bien plus rapidement.

Il s'agit essentiellement des finitions facilement remplaçables que les gens remarquent en premier lorsqu'ils décident de louer ou non votre bien :

• Enlevez la vieille moquette sale et installez des dalles ou des lames de vinyle d'aspect correct.
• Boucher tous les trous et défauts des cloisons sèches.
• Appliquez une sous-couche et peignez chaque pièce avec une couleur neutre comme le blanc ou le gris.
• Remplacez la plinthe ou appliquez une nouvelle couche de peinture ou de teinture.
• Installez de nouveaux luminaires équipés d'ampoules à haute efficacité énergétique.
• Remplacez les éléments de plomberie sales comme les pommes de douche et les robinets.
• Faites nettoyer les lieux par des professionnels avant de les faire visiter !