Il est difficile d'imaginer que les loyers augmentent plus rapidement en 2022 que l'an dernier, car 2021 a connu la plus forte hausse des loyers jamais enregistrée depuis le début de la collecte de données locatives par Zumper en 2014 – et probablement bien au-delà. Pourtant, les facteurs économiques fondamentaux qui ont alimenté la hausse des loyers en 2021 sont toujours présents en ce début d'année 2022. La croissance des loyers en 2022 pourrait-elle égaler, voire dépasser, celle de 2021 ?
Dans Rapport annuel 2021 de Zumper, Un pourcentage impressionnant de 81,6 % des personnes interrogées ont déclaré prévoir de déménager en 2022, ce qui laisse penser que la vague de migrations internes déclenchée par la pandémie de COVID-19 est loin d'être terminée. Afin d'en savoir plus sur leurs intentions, Zumper a mené une nouvelle enquête en février auprès de locataires qui envisageaient de déménager cette année.
Interrogés sur le type de logement qu'ils envisagent d'occuper, 41,7 % des répondants ont déclaré vouloir acheter une maison. Ce chiffre est significatif car la hausse des prix de l'immobilier est l'une des principales causes de l'augmentation des loyers : elle exclut de fait les locataires qui, autrement, quitteraient le marché locatif. Les locataires qui ont les moyens d'acheter disposent généralement de revenus plus élevés que les autres ; par conséquent, l'augmentation du nombre de ces ménages sur le marché locatif contribue à la hausse des loyers.
Si les 41,7 % de locataires qui envisagent de déménager parviennent effectivement à acheter un logement, cela atténuerait considérablement la pression à la hausse sur les loyers. Mais c'est loin d'être acquis ; la banque d'investissement Goldman Sachs prévoit une nouvelle hausse des prix de l'immobilier de 16 % en 2022, ce qui exclura de fait davantage de locataires du marché et les maintiendra sur le marché locatif. La Réserve fédérale a également clairement indiqué son intention de relever les taux d'intérêt, ce qui renchérira le coût des emprunts hypothécaires.
Contrairement aux déménagements longue distance qui ont caractérisé une grande partie des migrations post-pandémie, les locataires ne semblent pas vouloir déménager très loin en 2022 : 39,3 % envisagent de rester dans la même ville et 28,5 % dans la même agglomération. Interrogés sur le type de zone dans laquelle ils déménagent (urbaine, périurbaine ou rurale), 51,5 % ont déclaré ne pas vouloir changer de type de zone. Cependant, 19,3 % ont indiqué déménager d’une zone urbaine vers une zone périurbaine, une tendance qui existait déjà avant la pandémie, tandis que 8,8 % ont déclaré déménager d’une zone périurbaine vers une zone urbaine.
Les données de l'enquête montrent que la demande de logements reste forte, même si elle diffère légèrement de celle observée au début de la pandémie. Du côté de l'offre, les taux d'occupation locative atteignent actuellement des niveaux records, ce qui signifie que les logements vacants sont très rares par rapport à la demande croissante. Cette situation a engendré une surenchère sur les marchés locatifs, un phénomène auparavant inédit. Si les locataires concrétisent leurs projets de déménagement, les taux d'occupation devraient légèrement baisser, les occupants quittant leur logement pour en trouver un nouveau.
L'offre restera toutefois tendue. La pénurie chronique de logements, apparue après la crise financière de 2008, ne se résorbera pas du jour au lendemain. On observe cependant des signes indiquant que davantage de nouveaux logements locatifs seront disponibles en 2022 que les années précédentes. Face à une offre faible et une forte demande, il est probable que 2022 connaîtra à nouveau une forte hausse des loyers.
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