Nous avons récemment publié notre Rapport sur la situation des locataires américains pour 2020, qui a interrogé plus de 14 000 de nos utilisateurs, et cet article explore plus en détail les comportements et les réflexions du locataire type de la région de la baie cette année, ainsi que les tendances générales du marché locatif.
Une année de baisses de prix sans précédent
La région de la baie de San Francisco a connu des baisses de prix historiques au cours de l'année écoulée. En novembre 2020, le prix médian d'un appartement d'une chambre à San Francisco avait diminué de 22,61 milliards de dollars par rapport à l'année précédente. À Oakland et à San Jose, ce prix médian a baissé respectivement de 19,01 milliards et de 14,71 milliards de dollars. Le rythme de ces baisses s'est ralenti. quelque peu Ces derniers mois, les chiffres ont baissé par rapport à l'été et à l'automne, mais rien ne permet pour l'instant de croire que cette baisse ne se poursuivra pas à court terme.
Les flux migratoires entrants et sortants sont tous deux en hausse.
On a observé un exode massif de locataires hors de la région de la baie de San Francisco en 2020, mais aussi un intérêt croissant de nouveaux locataires pour les remplacer. Les prix des loyers sont fortement corrélés aux taux de migration à court terme, car la migration représente essentiellement la demande et l'offre de logements locatifs évolue lentement (en raison du temps et du coût de construction de nouveaux logements). Les locataires ont probablement commencé à quitter la région de la baie en raison des changements de mode de vie induits par la pandémie de COVID-19, ce qui a entraîné une baisse spectaculaire des prix. diminué, il y a eu ensuite augmenter De nouveaux locataires sont intéressés par l'installation dans la région. Ces derniers la jugeaient probablement trop chère avant ces baisses historiques, mais envisagent désormais de s'y installer grâce aux réductions de loyer. Bien que le nombre de locataires quittant la région soit encore probablement supérieur à celui des nouveaux arrivants, compte tenu de la baisse continue des prix, si suffisamment de nouveaux locataires s'installent, la baisse des loyers s'arrêtera et les loyers pourraient recommencer à augmenter.
Où les locataires de la région de la baie déménagent et d'où viennent-ils ?
On a assisté en 2020 à une migration sans précédent de locataires quittant la région de la baie de San Francisco, mais Où vont-ils déménager ? D'après les données de Zumper sur les migrations, les locataires de la région de la baie de San Francisco sont majoritairement intéressés par un déménagement vers des localités voisines, où les loyers sont généralement moins élevés. L'agglomération de Sacramento-Stockton-Modesto, en Californie, a généré 341 030 messages sortants envoyés par des locataires de la région de la baie en 2020, ce qui en fait de loin la destination la plus prisée.
La popularité des autres métropoles chute considérablement après Sacramento-Stockton-Modesto, mais ces dernières fournissent tout de même des informations intéressantes. Par exemple, 6 des 10 principales destinations touristiques se trouvent en Californie, et les 5 premières sont… tous en Californie. Parmi les 4 autres, 2 – Reno et Las Vegas – sont situées juste en dehors de la Californie. Il semblerait donc que les locataires qui ont quitté la région de la baie ne déménagent pas très souvent. loin. En fait, les seules destinations du top 10 sensiblement éloignées de la région de la baie sont New York (État de New York) et la province de l'Ontario (Canada), qui sont respectivement les 6e et 8e destinations les plus populaires pour les locataires quittant la région de la baie.
Concernant l'afflux de nouveaux locataires souhaitant s'installer dans la région de la baie de San Francisco, beaucoup proviennent à nouveau des environs, mais on observe quelques différences par rapport aux départs. L'agglomération de Sacramento-Stockton-Modesto arrive de loin en tête des destinations des nouveaux locataires. Cette agglomération représente une part à peu près égale des messages entrants et sortants de la région de la baie. Cela suggère l'existence d'un très grand On observe une migration de locataires entre la région de la baie de San Francisco et l'agglomération de Sacramento-Stockton-Modesto. Ce phénomène est prévisible, Sacramento-Stockton-Modesto étant l'agglomération d'importance la plus proche de la baie de San Francisco. Cependant, il est intéressant de noter que ce flux migratoire n'est pas… unilatéral; de nombreux locataires se déplacent entre ces zones dans les deux sens.
Concernant les autres agglomérations d'où proviennent les locataires s'installant dans la région de la baie de San Francisco, la part des demandes de location diminue significativement après Sacramento-Stockton-Modesto, et beaucoup se situent en Californie – des caractéristiques communes avec la liste des demandes de location. Cependant, certaines agglomérations d'arrivée sont éloignées, notamment : New York, Philadelphie, Seattle-Tacoma et Greenville-New Bern-Washington. Seule l'agglomération de Sacramento-Stockton-Modesto figure également dans la liste des demandes de location. Cela signifie que les locataires qui s'installent dans la région de la baie de San Francisco depuis des régions plus éloignées proviennent de zones différentes de celles où les locataires actuels de la région souhaitent s'installer.
En quoi les locataires de la région de la baie de San Francisco diffèrent-ils du reste du pays ?
En 2020, les locataires de la région de la baie de San Francisco se distinguaient de ceux du reste du pays sur plusieurs points. La différence la plus significative concerne probablement la colocation. Les locataires de la région de la baie ont déclaré vivre plus souvent chez leurs parents et en colocation en général que la moyenne nationale (voir graphique du haut). Cela s'explique sans doute par le coût exorbitant des loyers dans la région, qui a contraint les locataires à trouver des solutions pour économiser, comme emménager chez des proches ou partager un logement. Par ailleurs, les locataires de la région de la baie ont déclaré vivre moins souvent avec leur conjoint ou partenaire que la moyenne nationale, ce qui pourrait être lié à la population généralement plus jeune et plus mobile de la région.
Une autre différence significative entre les locataires de la région de la baie de San Francisco et ceux du reste du pays réside dans leur épargne. En général, les locataires de la région de la baie déclarent épargner un pourcentage plus élevé de leur revenu brut que les locataires du reste du pays (graphique du bas). Cela peut paraître surprenant compte tenu du prix élevé des loyers dans la région, mais les locataires y disposent également de revenus bien supérieurs à la moyenne nationale, ce qui pourrait expliquer ce phénomène.
En matière d'accession à la propriété, les locataires de la région de la baie de San Francisco sont légèrement moins nombreux à la considérer comme un élément essentiel du rêve américain, ce qui pourrait s'expliquer par les prix exorbitants de l'immobilier dans cette région. Enfin, les locataires de la région de la baie ont déclaré déménager à un rythme légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui correspond au solde migratoire négatif observé en 2020.
Conclusions
La situation des locataires dans la région de la baie de San Francisco a radicalement changé au cours de l'année 2020. Aucun autre marché locatif n'a subi une telle chute des prix, et rares sont ceux qui ont connu un exode aussi important. Bien que les loyers soient au plus bas depuis que Zumper a commencé à collecter ces données en 2014, les villes de la baie figurent toujours parmi les marchés locatifs les plus chers du pays. Le comportement des locataires en 2020 reflète clairement ces prix élevés. Après l'arrivée en force de la pandémie de COVID-19 aux États-Unis en mars 2020, de nombreux locataires de la baie n'ont probablement plus pu se permettre ou justifier le loyer qu'ils payaient et ont opté pour des logements moins chers, souvent situés à proximité.
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