Les investisseurs en capital-risque augmentent-ils votre loyer ?

Loyers records

Comme chacun sait, vivre près des eaux scintillantes de la baie de San Francisco coûte cher. Les loyers à San Francisco figurent constamment parmi les plus élevés du pays, une situation alimentée par une pénurie de logements disponibles et une population locataire croissante. À cet égard, la région de la baie de San Francisco est comparable à d'autres grandes métropoles telles que New York, Boston et Washington D.C. Contrairement à d'autres villes, elle abrite le marché de l'emploi technologique le plus dynamique du pays, où plus d'un dixième des emplois se trouvent dans le secteur des technologies. Le capital-risque est le puissant moteur de la croissance économique qui alimente ce marché de l'emploi.

Investissement en capital-risque sans précédent

En 2014, la région de la baie de San Francisco a bénéficié d'investissements de 100 millions de dollars (1 400 000 $) de la part des sociétés de capital-risque. Cela représente près de la moitié du total des investissements en capital-risque aux États-Unis et comprend plusieurs méga-opérations – des investissements de 100 millions de dollars (1 400 000 $) ou plus – pour des entreprises telles qu'Uber (1,2 milliard de dollars (1 400 000 $)), Cloudera (740 millions de dollars (1 400 000 $)) et Airbnb (475 millions de dollars (1 400 000 $)). Conséquence de cette importante stimulation économique, le loyer médian d'un appartement d'une chambre a grimpé jusqu'à 3 530 dollars (1 400 000 $) par mois en septembre 2015.
San Francisco n'est pas la seule ville touchée par cette crise du logement alimentée par le capital-risque. En 2014, les investisseurs en capital-risque ont investi 104 000 milliards de dollars dans 160 zones métropolitaines américaines, selon les données de [nom de l'organisation manquante]. Rapport MoneyTree™ de PricewaterhouseCoopers LLP (PwC) et de la National Venture Capital Association (NVCA), D'après les données de Thomson Reuters, bien que la répartition géographique semble diversifiée, 781 000 milliards de dollars de ce capital-risque ont été investis dans seulement 10 villes américaines. Ce n'est pas un hasard si ces villes figurent également en tête du classement des loyers les plus chers du pays.
Il est évident qu'il existe une forte corrélation entre les loyers élevés et les investissements en capital-risque. Toutefois, cette corrélation pourrait s'expliquer par de nombreux facteurs : la situation générale du marché de l'emploi, l'arrivée massive de locataires de la génération Y ou encore l'attrait intrinsèque de ces villes. Afin de mesurer précisément cette corrélation, Zumper a mené une étude approfondie sur l'impact des investissements en capital-risque, en tenant compte de l'influence d'autres facteurs clés : la population, le revenu médian des ménages, la valeur médiane des logements, le taux de vacance des logements locatifs et l'impact des réglementations locales en matière de loyer. Les données relatives aux loyers moyens sont basées sur plus de 3 millions d'annonces actives traitées en 2014. Zumper.

Impact sur le marché locatif

Zumper a constaté que pour chaque milliard de dollars de capital-risque injecté dans une économie locale, les loyers des appartements d'une chambre augmentent de 69 000 £ par mois, et ceux des appartements de deux chambres de 99 000 £ par mois. Bien que cela puisse paraître peu significatif, il faut tenir compte de l'ampleur considérable des investissements en capital-risque dans les grands pôles technologiques que sont San Francisco, San Jose, Boston et New York. Dans ces métropoles, l'afflux de capitaux a entraîné une hausse significative des loyers des appartements d'une chambre. À San Francisco, la part la plus importante du loyer d'un appartement d'une chambre est attribuable à la stimulation économique induite par les investissements en capital-risque : 1 069 000 £ (soit 331 030 000 £ par mois). San Jose arrive en deuxième position avec 251 030 000 £ de loyers attribuables aux investissements (476 000 £ par mois), suivie de Boston avec 131 030 000 £ (307 000 £ par mois) et New York avec 101 030 000 £ (292 000 £ par mois).
 

Perspectives

Ceux qui souhaitent s'installer dans ces villes en plein essor technologique doivent s'attendre à une hausse généralisée des loyers à court terme. Bien que les municipalités et les promoteurs immobiliers s'efforcent d'accroître l'offre de logements, il leur faudra de nombreuses années pour satisfaire la demande. Si les investissements en capital-risque restent importants, on peut s'attendre à la poursuite de l'exode des start-ups et des travailleurs du secteur technologique vers ces métropoles. De nouvelles hausses de loyer sont à prévoir à mesure que la demande de logements et la population augmentent.
Pour ceux qui résident déjà dans ces villes en plein essor, des logements abordables existent, mais les trouver peut nécessiter des recherches supplémentaires et de l'ingéniosité. De nombreuses annonces et recherches de location sont disponibles et peuvent vous aider à trouver l'appartement idéal (et peut-être abordable). Consultez Tendances de location Zumper pour trouver les quartiers les plus et les moins abordables de votre ville.

Annexe : Méthodologie

Les analystes de Zumper ont effectué des régressions linéaires multivariables sur les données locatives moyennes des appartements d'une et deux chambres par rapport aux investissements en capital-risque et aux facteurs macroéconomiques, notamment : les données du recensement américain (population, revenu médian des ménages, taux de vacance des logements, taux de chômage), les ordonnances de contrôle des loyers et les valeurs médianes des maisons.
Équation de régression :

Prix_du_loyer = β₀ + β₁VC + β₂Population + β₃Revenu médian (recensement) + β₄Location_Vacante + β₅Contrôle des loyers (variable fictive) + β₆Valeur_médiane_des_maisons + ε

Les prix de location moyens des appartements d'une et deux chambres ont été calculés à partir de toutes les annonces actives en 2014 dans la base de données de Zumper, soit environ 3,1 millions d'annonces réparties dans les 43 régions métropolitaines étudiées. Zumper collecte des données grâce à des centaines de milliers d'annonces directes publiées via la plateforme Zumper Pro et à des partenariats avec tous les principaux services d'annonces immobilières en ligne des États-Unis. Zumper Pro La plateforme propose des services de marketing et de sélection des locataires pour les propriétaires et les agents immobiliers spécialisés en location.
Les coefficients de détermination ajustés (R²) pour les régressions concernant les logements d'une et deux chambres étaient respectivement de 0,86 et 0,82. Les résultats de l'analyse de régression indiquent que les variables les plus significatives influençant les prix des logements locatifs sont l'investissement en capital-risque et la population totale, suivies par les taux de vacance locative, la valeur médiane des logements, les réglementations sur les loyers et le revenu médian des ménages. La valeur p associée à la variable « investissement en capital-risque » était de 0,013 pour les logements d'une chambre et de 0,021 pour ceux de deux chambres. Le facteur d'inflation de la variance (VIF) de toutes les variables s'est avéré inférieur au seuil de 0,0002.
Andrew Duboff Andrew est économiste du logement chez Zumper. Il est actuellement étudiant en master à la Haas School of Business de l'Université de Californie à Berkeley, où il se spécialise en immobilier et en économie urbaine.

Ce produit utilise l'API de données du Bureau du recensement, mais n'est ni approuvé ni certifié par le Bureau du recensement.